В даний час іпотека (застава нерухомості) є одним із найпоширеніших способів забезпечення виконання грошових зобов’язань, що виникають з кредитних договорів, договорів позики, купівлі-продажу, оренди, підряду тощо
В силу іпотеки кредитор за забезпеченим заставою нерухомості зобов’язанням (заставоутримувач) має право в разі невиконання боржником цього зобов’язання отримати задоволення з вартості закладеного нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за винятками, встановленими законом.
У відповідності зі ст. 339 ЦК РФ, ст. 10 ФЗ “Про іпотеку (заставі нерухомості)” договір про іпотеку підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку, що не пройшов державну реєстрацію, вважається нікчемним.
Реєстрація іпотеки регулюється ФЗ “Про іпотеку (заставі нерухомості)” № 102-ФЗ і ФЗ “ПРО державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним” № 122-ФЗ. Реєстрація іпотеки проводиться за місцем знаходження нерухомого майна, що є предметом іпотеки.
Згідно ст. 334 Цивільного кодексу РФ іпотека виникає на підставі договору, чи в силу закону.
Реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється одночасно з реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, або одночасно з реєстрацією договору участі в пайовому будівництві без надання окремого заяви та без сплати державного мита.
Реєстрація іпотеки, яка виникає на підставі договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача, за винятком випадку, коли договір іпотеки посвідчений нотаріально, з доданням документа про оплату державного мита та документів, необхідних для реєстрації іпотеки у відповідності з чинним законодавством.
Реєстрація іпотеки проводиться органом, що здійснює державну реєстрацію прав шляхом внесення в Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним запису про реєстрацію договору іпотеки та запису про іпотеку як обтяження об’єкта нерухомого майна, а також шляхом проставлення на всіх справжніх примірниках договорів іпотеки написів, що засвідчують проведення реєстрації іпотеки.
Орган, що здійснює державну реєстрацію прав, зобов’язаний здійснити реєстрацію іпотеки протягом одного місяця з дня надходження необхідних для реєстрації документів.
У реєстрації іпотеки може бути відмовлено тільки у випадках, передбачених Федеральним законом “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним”, а саме:
якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається згідно з законодавством РФ;
якщо зміст договору або доданих до неї необхідних документів не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
У реєстрації іпотеки, яка виникає в силу закону, відмовлено бути не може.