6 Актуальних Питань Про Іпотеку

ПИТАННЯ 1
Як бути: спочатку підібрати підходящу квартиру, а потім вже звертатися за кредитом або навпаки?
Професіонали радять починати з пошуку кредиту, точніше, з з’ясування максимальної суми, яку може надати вам той або інший банк, особливо якщо ви маєте намір купувати з допомогою іпотеки квартиру на вторинному ринку. Отже, для початку потрібно зібрати документи і передати їх на розгляд кредиторам. Пройти цю процедуру (пошук підходящої пропозиції по іпотеці, збір і подачу документів) можна як звернувшись в банк самостійно, так і з допомогою кредитного посередника. Після цього ви зможете зрозуміти, які перспективи щодо пошуку квартири, адже схвалена сума може виявитися менше, ніж ви очікували. Або, навпаки, більше, так що можна буде дозволити собі варіант, про який ви і не мріяли. Заздалегідь отримане схвалення важливо ще й тому, що, коли ви знаходите пристойне житло, його, як правило, потрібно закріпити за собою, внісши аванс. Причому швидко. Якщо одна зі сторін відмовляється від угоди або затягує її проведення, аванс пропадає. А тепер уявіть, що ви вже після передачі авансу біжите в банк (або, чого доброго, у кілька), щоб оцінити свої фінансові можливості. На розгляд досьє все-таки піде якийсь час, в середньому тиждень. А раптом ні один банк не схвалить потрібну вам суму? Плакали тоді віддані гроші і квартира вашої мрії…
Щодо новобудов послідовність дій трохи інша. Тут все-таки краще «танцювати» від об’єкта. Тобто спочатку підшукати будинок або мікрорайон, в якому хотіли б оселитися. А потім подивитися, який з банків кредитує придбання житла у ньому. Справа в тому, банк дасть гроші далеко не під кожну новобудову, а під поодинокі — ті, де з забудовником є налагоджений контакт. Виною тому «непрозорість» бізнесу більшості забудовників і девелоперських компаній. Банку буває важко оцінити ризики, які, до речі, і клієнта стосуються: чи буде добудоване житло, яке є заставою за кредитом? І якщо буде, то в який термін? Не збанкрутує компанія і не залишить і мешканців, і їх кредиторів біля розбитого корита? До речі, сама участь банку, а слідом за ним страхової компанії в угоді з придбання первинного житла може служити певною гарантією для покупця — якщо вже банкіри погодилися кредитувати цей об’єкт «первинки», значить, вони більш або менш впевнені, що з ним все буде в порядку.
ПИТАННЯ 2
Кажуть, продавці не дуже хочуть мати справу з «іпотечними» покупцями. Чи це Так?
І правда, 5-6 років тому це було проблемою. І все тому, що раніше банки вимагали від клієнта безліч документів, що стосуються нерухомості, що купується, — набагато більше того пакету, який необхідний при звичайній угоді без залучення кредиту. Хто повинен був збирати додаткові довідки? Господарі або їх ріелтори. А навіщо їм зайвий клопіт, якщо і так стоїть черга з покупців з власними грошима? «Іпотечний» претендент отримував відмову або в кращому випадку раскошеливался, переплачуючи 1-2% від вартості квартири, а то й більше. Але зараз ситуація змінилася. Ціни на нерухомість дуже високі: якби люди купували квартири тільки на власні накопичення, ринок просто завмер. Іпотека стає все більш повсякденним справою і ні продавців, ні ріелторів не лякає. Банки, у свою чергу, зрозуміли, що їх надмірні вимоги до збору документів гальмують процес, і від завищених вимог відмовилися. Зараз потрібен приблизно один і той же пакет документів для нерухомості, що купується в іпотеку або на свої кошти.
ПИТАННЯ 3
Чи Правда, що диференційовані виплати по кредиту вигідніше, ніж ануїтетні?
Цей міф в ходу недавно. Головне, що потрібно зрозуміти, – метод нарахування відсотків при обох формах платежів однаковий. Відсоток нараховується на ЗАЛИШОК боргу.
Ануїтет (А) – це коли весь борг разом з відсотками ділиться на рівні суми для щомісячного погашення. Структурований так, що спочатку більша частина суми йде в рахунок погашення процентів, а менша – в рахунок основного боргу. З часом частка виплат по основному боргу зростає, а за відсотками зменшується. І все це в рамках незмінного щомісячного платежу. При диференційованій схемі (Д) виплати по основному боргу з місяця в місяць залишаються незмінними і до них додаються платежі за нарахованими відсотками. При цьому спочатку вони настільки великі, що можуть перевищувати дохід позичальника. А адже після покупки житла навалюється багато інших витрат – ремонт, переїзд… Ті, хто в перші місяці впоралися з непосильним навантаженням на свій бюджет, дійсно переплатять менше, ніж при регулярних виплат. Однак А виявляється гнучкішою: якщо фінанси дозволяють, позичальник за власним бажанням збільшує щомісячні виплати, і все внесена понад обов’язковий суми йде в рахунок погашення основного боргу. Останній починає скорочуватися швидше, і ануїтетні платежі уподібнюються диференційованим по волі клієнта. Втім, більшість банків пропонують тільки ануїтетну схему. Якщо хочете, перетворіть А в Д самі, але тільки врахуйте комісію за часткове дострокове погашення – вона може «з’їсти» частина економії. У різних банків штрафи за дострокове погашення розрізняються, деякі по закінченні декількох місяців виплат взагалі не стягують їх з клієнта. При цьому у більшості діє мораторій на дострокове погашення протягом перших 3-6 місяців з дня видачі кредиту. Щоб не помилитися у складних розрахунках і докладно розібратися у всіх тонкощах, порівняти умови різних кредиторів і зробити правильний вибір, краще все-таки звертатися до досвідченого консультанта – кредитного брокера, яка володіє інформацією щодо поточних пропозицій провідних банків.
ПИТАННЯ 4
Якщо стаж роботи на останньому місці не менше півроку, звертатися за іпотекою марно?
Вимоги до стажу позичальників стають все більш лояльними. Зазвичай успішного проходження випробувального терміну достатньо. Загальний стаж роботи повинен бути 1-1,5 року. Якщо працівник перейшов на нову роботу недавно, але при цьому не змінив сфери діяльності, та до того ж піднявся по кар’єрних сходах з підвищенням у посаді та/або в зарплаті, банк також поблажливо поставиться до невеликого стажу на новому місці.
ПИТАННЯ 5
Для іпотечного кредиту обов’язково потрібно мати офіційний дохід, підтверджений за строго встановленою формою?
Яких тільки форм підтвердження доходу не приймають нині банки замість традиційних 2-ПДФО або 3-ПДФО! Можна заповнити форму, надану банком, та підписати у роботодавця. Можна представити довідку у довільній формі. Іноді допускаються і великі вольності – приймається на віру просто письмова заява позичальника про його дохід, скріплену підписом. Правда, якщо дохід неофіційний, не виключено, що банк зробить верифікаційний дзвінок роботодавцю. А іноді і збільшить процентну ставку, щоб підстрахуватися.
Можна підготуватися до звернення за кредитом наперед: відкрити рахунок в банку і регулярно переводити туди якісь кошти, наприклад зарплату. Виписку по рахунку за минулі 6-12 місяців банк також може розглядати як підтвердження наявності засобів до існування. Непрямим доказом платоспроможності можуть послужити значні покупки: нещодавно придбаний автомобіль, поїздка на відпочинок за кордон. Буває, що накопичень для першого внеску немає, але дохід сім’ї достатній, щоб використовувати кредитний продукт під заставу нерухомості, що належить, наприклад, батькам або іншим родичам. Однак врахуйте, що нова квартира оформляється у власність саме на позичальників; поручителі частки у володінні придбаним житлом мати не будуть.
ПИТАННЯ 6
Не сильно ускладнить процедуру і підвищить вартість кредиту залучення посередника – іпотечного брокера?
Покупка нерухомості в кредит – процес непростий. Без фінансового консультанта можна легко заплутатися в хитросплетіннях умов і розрахунків. Для західного клієнта звернення до посередника для отримання іпотеки – звичайна справа. Банк – величезна складна структура, у нього не завжди є можливість забезпечити індивідуальний підхід до кожного позичальника і вже тим більше допомогти в зборі документів. Кредитні брокери виконують велику роботу по підготовці клієнта до отримання кредиту, допомагають вибрати із сотень пропозицій оптимальне, так що в банк приходить «готовим». У Росії ринок подібних послуг ще молодий. За супровід угоди до недавнього часу доводилося платити 1-2% від кредиту. Сума виходила значна, і висока ціна відлякувала багатьох. Але ринок росте і розвивається, гравців, все різноманітнішими у кожного лінійка кредитних продуктів. В цьому морі без лоцмана не обійтися. Банки, страховики, оцінювачі зрозуміли, що їм самим потрібно підтримувати посередників, формуючи їх дохід. Тоді брокери візьмуть на себе значну частину спілкування з клієнтами, а для самих клієнтів такий вид консультування стане доступнішою. Зараз тільки почали з’являтися так звані кредитні супермаркети: за невелику разову плату 500-2 000 руб. вони підбирають клієнту кредитний продукт, що найбільш відповідає його запитам і враховує його індивідуальні можливості, а також супроводжують безпосередньо до укладання угоди. Іноді за договором за ту ж разову комісію вас можуть консультувати протягом кількох років з різних видів кредитування. Як працює кредитний супермаркет? Фахівці допомагають розібратися, що потрібно клієнтові. (Ось вам приклад з життя: чоловік вважав, що йому необхідний найдешевший кредит – найнижча відсоткова ставка, – але в ході розмови виявилося, що насправді йому потрібен мінімальний місячний платіж.) Протягом півгодини підбирають з бази даних список «знеособлених» пропозицій – тільки умови, без зазначення банків. Після того як клієнт зробив вибір, йому допомагають зібрати документи і подають їх у банк. При негативному рішенні посередник з’ясовує причини і намагається знайти інші пропозиції; при позитивному – організує страхування та оцінку вартості знайденої квартири – в загальному, супроводжує угоду до переможного кінця.