Комерційна іпотека для малого бізнесу

До слова “іпотека” ми почали звикати зовсім недавно: це відносно нове поняття для російської практики. Якщо іпотека житла стає все більш поширеною, то іпотека комерційної нерухомості – має лише поодинокі прецеденти.
Іпотека комерційної нерухомості, або комерційна іпотека (бізнес-іпотека), широко поширена в усьому світі. Західний досвід показує, що при грамотній експлуатації комерційної нерухомості – здавання в оренду приміщень під офіси, магазини, підприємства сфери послуг – її прибутковість цілком порівнянна з будь-якою іншою сферою малого бізнесу і дозволяє використовувати іпотечні кредити.
Суть і умови комерційної іпотеки
Іпотечний кредит видається на придбання нежитлових приміщень: складу, офісу і т. д. Зміст іпотеки полягає в тому, щоб кредитувати покупку комерційної нерухомості під її заставу. На відміну від житлового кредитування, комерційна іпотека має короткі строки погашення кредиту, але досить високі процентні ставки.
Як правило, щорічні ставки кредитів іпотеки комерційної нерухомості варіюються від 12 до 16%, в основному у валюті. Термін іпотеки нерухомості – максимум 10-12 років, а найбільш поширений термін – 5 років. Позичальникові необхідно внести первинний внесок у розмірі 25-40% від вартості нерухомості. При цьому у клієнта має бути прибутковий баланс і мінімум рік роботи на ринку.
Юридичні нюанси комерційної іпотеки
Схема комерційної іпотеки нежитлових приміщень схожа з іпотекою житла: тут є такі ж процедури оцінки позичальника та об’єкта, вимога про наявність первинного внеску. Але є і принципова відмінність – законодавство не дозволяє компаніям оформляти заставу на нерухоме майно до моменту укладення угоди купівлі-продажу. Об’єкт необхідно спочатку придбати і тільки потім його можна закладати, щоб отримати гроші.
Важливий правовий аспект комерційної іпотеки – реєстрація права власності на нежитлові приміщення з одночасним обтяженням іпотекою Федеральний закон не передбачає. Договір про іпотеку комерційної нерухомості укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень Федерального закону “Про іпотеку (заставі нерухомості)”. Згідно з пунктом 1 статті 9 Федерального закону в договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов’язання, забезпечуваного іпотекою.
Кому вигідна комерційна іпотека?
Учасники ринку комерційної іпотеки згодні, що розвиток бізнес-іпотеки стримується в першу чергу прогалинами в законодавстві. Однак не цілком зрозумілим є те, хто буде позичальником, яке його якість. Надійні стабільні компанії мають можливість взяти на придбання нерухомості звичайний комерційний кредит під заставу будь-якого майна, їм іпотека не особливо потрібна. А якщо у компанії немає застави або банки не вважають можливим дати їй кредит виходячи з оцінки діяльності такої компанії – навіщо потрібен такий іпотечний позичальник?
Саме з цієї причини в Росії іпотека комерційної нерухомості поки характерна в основному для великих компаній. У малого бізнесу немає достатнього заставного забезпечення. На специфічні ризики малого бізнесу накладаються проблеми непрозорого ринку комерційної нерухомості.
Схеми комерційної іпотеки
Отже, чинне законодавство щодо бізнес-іпотеки не зовсім. Воно і визначає можливі схеми іпотечного кредитування для підприємця. Згідно із законом “Про іпотеку”, для комерційної нерухомості, на відміну від житлових приміщень, передбачений зовсім інший механізм оформлення та реєстрації застави. Тому ринок виробив декілька способів проведення подібного роду угод, що дозволяють здійснювати їх у рамках чинного законодавства.
Схема I
Укладення договору купівлі-продажу. Продавець отримує частину власних коштів від покупця, а також гарантію банку. Потім відбувається реєстрація власності на нового покупця. Далі реєстрація договору застави, після чого видача кредитних коштів і остаточний розрахунок. Цю схему фахівці називають найбільш складною і тривалою.
Схема II
Покупець виплачує за попереднім договором власнику (продавцю) частину власних коштів, а продавець отримує від банку зобов’язання виплатити ці кошти у разі реєстрації застави. Після чого слід реєстрація застави на банк і оформлення всіх документів по передачі прав власності на нового власника, тобто на покупця (укладення договору купівлі-продажу), після чого продавець отримує всю суму, а реєстрація йде своєю чергою.
Схема III
Ріелтори називають останню схему “викупом юридичної особи”. Створюється компанія, на яку оформляється об’єкт нерухомості (юридична особа). Надалі позичальник викуповує акції цієї компанії, сплачуючи кредит. При цьому на цю компанію оформляється об’єкт нерухомості.
Лізинг – альтернатива комерційній іпотеці
На думку експертів, хорошою альтернативою недосконалою поки комерційній іпотеці може стати лізинг комерційної нерухомості. У цьому разі лізингова організація – аналог кооперативу – видає кредит на придбання об’єкта нерухомості, що є власником цього об’єкта до тих пір, поки кредит не буде виплачений. Одна з переваг лізингу в тому, що його механізми чітко прописані в законодавстві. З іншого боку, у разі банкрутства лізингової організації все її майно може відійти за борги третім особам, наприклад, банку.
У будь-якому випадку ризик неминучий. Банківські фахівці радять підприємцям самим впливати на умови кредитування. На думку більшості експертів, найбільш гостра проблема, що заважає розвитку комерційної іпотеки, це низька культура фінансування малого бізнесу. Іпотека стане реальність, коли малий бізнес “освітлиться”. Чим нижче податкова культура малого бізнесу, тим гірші умови іпотечного кредитування для нього ж – такий висновок реальних учасників ринку бізнес-іпотеки.