Куди Інвестувати В Нерухомість Або Акції?

Для багатьох, нерухомість є більш простим і зрозумілим інструмент, а інвестиції в акції незрозумілим і складним. Але якщо людина побачить, що акції більш вигідний інструмент вкладення капіталу, то напевно він знайде можливість більше дізнатися про це і розібратися.
Щоб мої міркування були більш зрозумілими і для простоти розрахунків, буду брати ідеальні умови, не враховуючи деталі. Припустимо, у нас є гроші, щоб купити однокімнатну квартиру. Якщо купити її в кінці 2007 року, коли на ринку бум, то ціна буде максимальною.
Наприклад, вартість одного квадратного метра житлової нерухомості в Красноярську – 60 000 рублів. Придбання однокімнатної квартири в новобудові, площею 40 квадратних метрів обійдеться нам у 2 400 000 рублів (40 Х 60 000 = 2 400 000).
З початку 2008 року, зростання цін зупинився, і до середини року почалося зниження цін. Продавати дешевше, сенсу немає, шкода вкладених грошей. Треба почекати, коли почнеться чергове зростання. Приймаємо рішення, здати в оренду.
Знаходимо орендаря і повчаємо дохід. Якщо провести невеликі розрахунки, то виходить що, відсоткова ставка доходу на наш капітал, виходить нижче, ніж дохід, який можна отримати з банківського депозиту. Поясню чому.
Орендна плата за однокімнатну квартиру – 12 000 рублів. Мінус комунальні платежі – 2 000 рублів. Разом чистий прибуток в місяць виходить 10 000 рублів. За рік – 120 000 рублів. Вважаємо процентну ставку: Доход / Капітал Х 100%. Вона дорівнює 5% в рік (120 000 / 2 400 000 Х 100 = 5). Чи Не замало? Якщо в банку на депозиті можна отримати 12% у рік. І не треба шукати мешканців, робити ремонт, збирати плату.
Поклав в різні банки по 400 000 рублів, і отримуй прибуток (на середину 2008 року вклади банку застраховані до суми 400 000 рублів, зараз до 700 000 рублів).
Якщо це вас не переконало, можу додати, що прибуток з депозиту не обкладається податком, а податок на прибуток від здачі нерухомості доведеться платити. Це ще мінус 13%. Але да ладно.
Якщо купувати квартиру для себе, то розрахунок прибутковості будуть таким ж, як і при здачі в оренду. Купуючи квартиру для себе, ми, перш за все, економимо на оренді. А при економії ми платимо гроші не власнику квартири, а собі. Якщо скласти балансовий звіт, то отримаємо:
Кредит
Оплата оренди нами: 12 000 рублів.
Дебіт
Оплата оренди нам: 12 000 рублів.
Баланс: 0 рублів.
Платимо комусь, а потім, гроші повертаються до нас. У підсумку отримуємо нуль.
Підемо далі. У вас напевно приготований аргумент, що нерухомість зростає в ціні, а депозит немає. Але що з вами поробиш, панове спекулянта. Ніяк не хочете ставати інвесторами. Головна відмінність спекулянта від інвестора полягати в тому, що спекулянт купує, в надії на зростання ціни, а інвестор купує, з метою отримання доходу. Депозит у банку приносить реальний дохід, і оренда квартири приносить реальний прибуток. Тому інвестор може порівнювати ці інструменти.
Але чи завжди ціна на нерухомість росте? Наприклад, в Японії у 80-ті роки відбувся економічний бум, і ціни на нерухомість зростали швидкими темпами. Але після того, як “мильна бульбашка” на ринку лопнув, ціни впала на 50%. І з тих пір більше не змогли піднятися до цього рівня. А минуло вже 29 років
До 1992 року у нас в країні ринок нерухомості був не розвинений. Тільки після того, як громадянам дозволили приватизувати свої квартири, ринок почав поступово розвиватися. Оскільки в учасників ринку не було досвіду, то він розвивався як попало. Ніхто не знав, реальну вартість житла. Пам’ятаю, як люди змінювали квартири на автомобілі або відеомагнітофони.
Поступово, люди стали розуміти цінність житла і оцінювати його дорожче. З’явився реальний попит, з’явилися люди, у яких були гроші, щоб купити квартиру. Ціни поступово стали йти вгору. Потім почалася міграція робочої сили. З периферії люди почали переїздити в центри. У великих містах, вартість житла стала рости швидше, ніж у маленьких містах.
Став розвиватися ріелтерський бізнес. З розвитком засобів масової інформації та реклами став підтримуватися ажіотаж на нерухомість. З появою іпотеки, банки стали підливати масло у вогонь. Але дерева не можуть рости до небес і рано чи пізно це повинно було зупинитися.
На сьогоднішній день реальна вартість житла значно нижче, ніж ціна на ринку. Цю вартість можна порахувати, використовуючи дохідний і порівняльний метод оцінки. У чому він полягає. Необхідно подивитися, який дохід може приносити капітал, який вкладений у нерухомість. І порівняти з іншим фінансовим інструментом, який має однакову ступінь ризику.
Отже, ми визначили, що дохід, який може приносити нерухомість – 120 000 рублів в рік. Для порівняння візьмемо той же банківський депозит. За ступенем ризику вони приблизно однакові. Тепер питання. Який капітал необхідно розмістити на банківському депозиті, щоб отримувати такий дохід.
Вважаємо за формулою: Дохід / Ставка Х 100. Отримуємо 1 000 000 рублів (120 000 / 12 Х 100 = 1 000 000).
Виходить, що необхідна сума 1 000 000 рублів, щоб отримувати 120 000 рублів доходу, за ставкою банку 12% у рік. Використовуючи метод порівняння, можна припустити, що реальна вартість нерухомості, яку ми купили за 2 400 000 рублів, коштує 1 000 000 рублів або 25 000 рублів за квадратний метр.
Провівши більш ретельні дослідження, можна з’ясувати, що так продають її будівельні компанії, на первинному ринку. А на вторинному ринку, ціна зростає ще в два рази. Тому, якщо ви інвестор, то намагайтеся придбати квартиру безпосередньо у будівельної компанії.
Якщо такої можливості немає, то з покупкою нерухомості варто почекати і звернути увагу, наприклад на фондовий ринок, де акції продаються зі значним дисконтом від реальної вартості.
Повний текст статті на сайті: www.vyborakziy.ru