Окремі Проблемні Питання Та Особливості Оренди Службових Та Виробничо-Складських Приміщень

На тлі ще недосконалого законодавства, що регулює правовідносини, що виникають у зв’язку з орендою майна (гол. 34 Цивільного Кодексу РФ, норми Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ «ПРО державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним»), і адекватно сформованій правозастосовчої практики актуальними залишаються багато проблемні питання, зокрема, що відображають особливості оренди службових та виробничо-складських приміщень. Потенційному орендарю необхідно знати і враховувати ці особливості при виборі об’єкта і складанні договору оренди. Це дозволить правильно сформувати та впевнено спрогнозувати розвиток орендних відносин, уникнувши зайвих проблем і нераціональних витрат.
Договір оренди укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 432 ГК РФ). У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно (в даному випадку приміщення), яке підлягає передачі орендарю як об’єкта оренди, у тому числі точна адреса і місце розташування здається приміщення, його площа, умовний або кадастровий номер, а також призначення (під офіс, склад, конкретне виробництво тощо). Згідно п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір оренди нежитлового приміщення, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Істотною умовою договору оренди є визначений договором строк володіння і використання зданого в найм майна. Однак на підставі п. 2 ст. 610 ЦК РФ допускається укладення договору оренди без зазначення в ньому строку оренди майна. В цьому випадку договір оренди вважається укладеним на невизначений строк і кожна з сторін вправі в будь-який час відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону. При оренді нерухомого майна – за три місяці.
Обов’язковою умовою відповідно до п. 1 ст. 654 ЦК РФ є узгодження сторонами в письмовій формі розміру орендної плати. Визначаються порядок, умови і строки внесення орендної плати, форма розрахунків, порядок і умови перегляду розміру орендних платежів. У договорі має бути обумовлено і, бажано, документально засвідчено стан наданого в оренду майна.
Також договором повинні бути передбачені:
– перелік і тарифи додаткових послуг, що надаються орендарю;
– підстави і порядок можливого збільшення орендодавцем в односторонньому порядку розміру орендної плати;
– зменшення розміру орендної плати у разі технічних несправностей в орендованих приміщеннях;
– підстави, за якими можливе одностороннє розірвання договору оренди;
– підстави та права орендаря на стягнення штрафів за злісне невиконання (неналежне виконання) орендодавцем своїх договірних зобов’язань.
При складанні договору рекомендується конкретизувати і документально відобразити наступне:
– хто, за рахунок яких коштів, за погодженням з ким і в які терміни виробляє поточний ремонт орендованих приміщень;
– хто несе витрати за опалення, вентиляцію та кондиціювання, прибирання та освітлення місць загального користування, обслуговування систем автоматичного пожежогасіння, інженерного силового, освітлювального та іншого обладнання, витрати, пов’язані з поточним ремонтом місць загального користування, на постачання холодною водою, каналізацією, вивезення сміття та прибирання території, охорони приміщень та інші витрати, пов’язані з експлуатацією будинку.
У числі потенційно проблемних питань орендарю, щоб уникнути непоправних надалі значних витрат, необхідно пам’ятати, що здійснені ним так звані невіддільні без шкоди для майна) поліпшення орендованого майна завжди належать орендодавцю. Орендар лише має право на відшкодування вартості здійснених ним за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця невіддільних поліпшень орендованого майна, причому тільки після припинення договору оренди. При цьому вартість невід’ємних поліпшень орендованого майна, здійснених без згоди орендодавця, за рідкісним винятком у правозастосовчій практиці не підлягає відшкодуванню. Також орендарю буде відмовлено у компенсації вартості невіддільних поліпшень у разі виконання робіт без дозволу відповідних компетентних органів або ж у разі, якщо орендодавець доведе, що виконані роботи з ремонту, перепланування і т. д. орендованого приміщення призвели до погіршення його стану. Якщо ж у договорі оренди зазначено, що сторони визнали необхідність переобладнання приміщення для цілей його використання, то це може бути доказом наявності згоди орендодавця на виробництво невіддільних поліпшень.
У цьому зв’язку для потенційного орендаря становить інтерес проблема відносин сторін щодо відшкодування вартості капітального ремонту орендованого майна, коли безумовно виробляються його невід’ємні поліпшення. Діючими нормами ЦК РФ (п. 1 ст. 616) обов’язок з виробництва капітального ремонту покладено на орендодавця, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Невиконання ним цього обов’язку дає орендарю право в разі потреби за своїм вибором провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця вартість або зарахувати її в рахунок орендної плати, а також вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. При цьому треба пам’ятати, що, якщо вартість і обсяги ремонтних робіт не погоджені з орендодавцем, він має право оскаржити їх доцільність. Також слід обов’язково врахувати, що витрати орендаря на капітальний ремонт є фіскально ризикованими і можуть бути не прийняті податковими органами у зменшення оподатковуваного прибутку орендаря як економічно необґрунтовані, якщо в договорі оренди не прописана його обов’язок з проведення капітального ремонту. Щоб уникнути можливих проблемних ситуацій орендарю в укладеному договорі оренди доцільно визначити критерії поліпшень орендованого майна, а також те, які з них можна або не можна відокремлювати.
Серйозної уваги заслуговує проблема дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення на вимогу однієї із сторін за такими підставами:
-рішення суду при істотному порушенні договору оренди іншою стороною;
– використання орендованого майна (приміщення) з істотним порушенням обумовлених вимог та ухудшающим його стан або не за призначенням;
– невнесення (більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну) орендної плати.
Слід мати на увазі, що, крім порушень з боку орендаря, підставою для дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення є виникнення виробничої необхідності використання самим орендодавцем переданого в оренду приміщення.
Необхідно враховувати і звернути особливу увагу на те, що у договорі оренди можуть бути передбачені будь-які підстави відмови орендодавця від виконання договору, як пов’язані, так і не пов’язані з можливими порушеннями з боку орендаря. Важливо й те, що орендодавець має право вимагати відшкодування збитків (у т. ч. недоотриманого прибутку), завданих розірванням договору з вини орендаря.
Для потенційного орендаря службових і виробничих приміщень також цікаві можливі проблеми з податковими органами, що виникають на етапі вступу в силу довгострокових (більше року) договорів оренди, що підлягають обов’язковій державній реєстрації. У договорі оренди зазвичай вказується, що його умови поширюються на відносини, що виникли між сторонами після реальної передачі орендарю приміщення у користування і, відповідно, він зобов’язаний розпочати здійснення орендних платежів з моменту підписання акта здачі-приймання об’єкта. При цьому право віднесення орендних платежів на собівартість виникає у орендаря з моменту укладення договору, обумовленого моментом його державної реєстрації. На практиці від моменту підписання сторонами договору оренди і початку фактичного використання орендарем орендованих приміщень до вступу договору в законну силу проходять місяці. Відомі випадки, коли податкові органи в ході перевірок не погоджуються з включенням у собівартість (продукції, робіт, послуг) орендної плати за незареєстрованим договорами.
Безсумнівний інтерес представляють специфічні особливості окремих договорів оренди службових та виробничо-складських приміщень, до яких застосовуються додаткові і, найчастіше, витратні обтяжливі вимоги.
Стосовно до субарендным відносин слід пам’ятати, що договір «субсубаренды» приміщення під офіс, склад і т. д. суперечить чинному цивільному законодавству, що регулює орендні правовідносини, зокрема, ст. 608 ЦК РФ, і, навіть при згоді власника або уповноваженого органу, може бути визнаний нікчемним.
Якщо об’єкт оренди нежитлового приміщення перебуває у спільній власності (наприклад, ОСББ, ЖБК тощо), то необхідно угода усіх власників про передачу його в оренду (ст. 246 ЦК РФ). Крім того, приватні власники спільної часткової власності при здачі в оренду належного їм нежитлового приміщення часто в якості умови оренди висувають вимоги до орендаря з ремонту систем життєзабезпечення житлового будинку, покрівлі, горищних приміщень, ліфтового господарства, благоустрою території і т. п.
Якщо об’єкт оренди знаходиться в заставі, то необхідною умовою укладення договору оренди є обов’язкова згода заставодержателя (п. 2 ст. 346).
Необхідною умовою укладення договору оренди майна державних і комунальних підприємств є згода відповідного комітету з управління майном (п. 2 ст. 295 ГК РФ). При оренді майна комунальних установ орендодавцем виступає орган, уповноважений розпоряджатися комунальним майном (КУКИ).
Особливістю оренди будівель і споруд, коли стороною в договорі виступає акціонерне товариство, є те, що при угоді, становить від 25% до 50% балансової вартості активів товариства, на її згода вимагається рішення ради директорів, а понад 50% – рішення загальних зборів акціонерів.