Житлова Нерухомість Криму В Умовах Кризи

Ринок нерухомості Криму останні роки був одним з найбільш динамічно розвиваються в Україні, впевнено змагаючись з ринками столиці, а також економічно розвинених регіонів Донецька, Дніпропетровська та Одеси.
На розвиток ринку нерухомості Кримського півострова і особливо Південного берега Криму багато в чому вплинув курортно-рекреаційний статус регіону. Так, за даними компанії «Маркет-Крим», понад 80% житла преміум-класу і понад 60% житла бізнес-класу купувалося заможними людьми з Росії, ближнього і далекого зарубіжжя, а серед громадян України переважали не кримчани, а жителі столиці та східних регіонів країни.
Жорсткість умов кредитування на придбання житла, що стало «першою ластівкою» кризи, що наближається, вплинуло на ринок первинної житлової нерухомості Південного берега Криму набагато менше, ніж на інші регіони України. Фахівці пояснюють це тим, що квартири на Південному березі Криму купували в кредит не більше 10-12% покупців.
Левовою часткою покупців житла на ПБК традиційно були заможні приїжджі, які можуть дозволити собі покупку нерухомості без залучення кредитних коштів. При цьому більше 80% нерухомості на Південному березі Криму купувалося в першу чергу з метою інвестування вільних коштів. Власне житло в Криму на пострадянському просторі завжди було ознакою належності до елітних верств суспільства.
Однак на відміну від радянської системи, при якій дачі і квартири в Криму були службовими (їх не можна було продати чи здати в оренду), в сучасних умовах елітне житло не тільки є приватною власністю (вартість якої зростає з року у рік), але й може приносити серйозний прибуток від здачі в оренду в курортний сезон. Попит з боку інвесторів підігрівали прогнози девелоперів, які гарантують, що квартири на узбережжі Криму окупаються лише за 5 років.
В залежності від району розташування новобудови ціни на первинному ринку житлової нерухомості на літо 2008 року становили від 1500 у.е. (Гаспра, Кореїз) до 5000 в.е. і більше (Ялта). При цьому фіксувався пропозиція елітного житла по 7000 у.е. за 1 кв. м. і більше.
Найбільш затребуваним є житло бізнес-і преміум-класів, яке протягом 2005-2007 року подорожчало в 1,7 – 2,3 рази і зараз коштує від 3,5-7 тис. дол. США за кв. м.
Лідером за попитом і окупності сегментом нерухомості в курортних регіонах Криму були апартаменти. Ціни на квартири на первинному ринку Південнобережжя становили в середньому від 4000 до 6000 у.е. за 1 кв. м. При цьому окремі проекти пропонувалися за цінами 10, 15 і навіть 17 тисяч доларів за 1 кв. м.
Як правило, комплекси апартаментів зводяться в прибережній зоні Південного берега. Найбільш привабливим варіантом, визначальним самі високі цінові характеристики, є розташування комплексу на території колишнього маєтку дореволюційної російської аристократії або санаторію радянської еліти. Менш поширеним поки є створення комплексів апартаментів в передгір’ях або гірських долинах Криму.
Цікаво, що в законодавстві та нормативних документах України досі не дано визначення цього виду нерухомості Криму. Апартаменти будують і позиціонують або як житлові комплекси або як готелі та рекреаційні комплекси (що дозволяє розміщувати їх у прибережній смузі 100 метрів від берега, де дозволено будівництво тільки рекреаційних об’єктів).
Абсолютними лідерами по числу пропозицій апартаментів були регіони Велика Ялти і Алушти.
Якщо для Києва, наприклад, важливим вимогам до елітного житла вважається розташування в історичному центрі міста, то для Південного берега Криму на перше місце по важливості виходять вид та близькість до моря або до парковій зоні. Обгороджена й охороняється територія, багаторівнева охорона, паркінг з розрахунку мінімум два машино-місця на квартиру, зручні під’їзні шляхи — ця необхідна складова елітного статусу комплексу на ПБК розширюється за рахунок наявності власного пляжу, що особливо вітається потенційними покупцями. Як показала статистика продажів квартир в новобудовах на літо 2008 року, власний пляж є необхідною ознакою елітності житлового комплексу..Основний термін здачі споруджуваних і заявлених до початку будівництва об’єктів житлової нерухомості Криму становив 2008-2009 роки. Таким чином протягом 2008-2009 років на Південному березі Криму очікувався введення в експлуатацію до 100000 житлової площі. .
Першим ударом по забудовникам регіону стали фіксуються з кінця літа відмови банків кредитувати навіть найбільш вигідні проекти будівництва нерухомості на Південному березі Криму. З осені поповз вниз попит на житло, багато в чому викликаний припиненням іпотечних програм багатьма банками. Не кращим чином вплинула на ринок житла в Криму і заборона на дострокове зняття депозитів. Крім того, почалося зниження цін на нерухомість в Криму посилило невпевненість потенційних покупців у тому, що нерухомість Криму стане вигідним вкладенням коштів.
Проте, ринок нерухомості Криму, особливо Південного берега, на думку директора компанії «Маркет-Крим» Андрія Запевалова, менш інших регіонів постраждав від кризових явищ. Покупцями житлової нерухомості, особливо високої цінової категорії були заможні люди з Росії, ближнього і далекого зарубіжжя, менш залежні від кризи іпотечного кредитування і мають вільні кошти. Так і вплив кризи на економіку Росії викликало падіння курсу рубля і цін на нафту заставляє заможних громадян шукати варіанти вкладення коштів за кордоном, ну і в Криму зокрема. В цьому відношенні Крим виграє у багатьох зарубіжних курортів тим, що він з точки зору права власності на нерухомість знаходиться за кордоном і при цьому не зовсім закордон. Російськомовне населення регіону, проста транспортна доступність (не потрібно літати літаком, а можна приїхати на власному авто), багатовікова російська історія та культура регіону – все це робить Крим рідним і близьким і природно позитивно впливає на інвестиційну привабливість Криму для росіян.
На жаль, більшість росіян слабо уявляють що таке світова фінансова криза і як він буде розвиватися в найближчій перспективі. Панічні настрої інвесторів на ринку нерухомості швидше пов’язані з тим, що люди просто не розуміють як буде розвиватися ситуація надалі і інстинктивно перестраховуються. Навесні 2009 року, коли пройде перша хвиля кризи, інвестори неминуче звернуть свою увагу на курортну нерухомість у Криму. Спадщиною кризи залишиться лише підвищена вимогливість клієнтів до проектів
Компаніям доведеться в буквальному сенсі боротися за клієнта, залучати його винятковими перевагами проекту і строгою відповідністю заявленого класу реалій споруджуваного комплексу, – зазначає Андрій Запєвалов, – Відбудеться не стільки зниження цін на житло, скільки «просідання» в класності багатьох об’єктів за своїми характеристиками і концепції не відповідає заявленій «елітності».
В умовах кризи та в посткризовий період забудовники і девелопери будуть приділяти велику увагу вивченню ринку, конкурентного середовища, попиту, більш серйозно підходити до розробки концепції і бізнес-планування, залучаючи для цього фахівців.
Про те, щоб будувати навмання, будувати стандартні безликі висотні «коробки», будувати на першому купленому за подібною ціною ділянці і отримувати при цьому прибуток, компаніям тепер доведеться забути! – переконаний Андрій Запєвалов, – Тільки доскональне знання ринків землі і нерухомості регіону, знання конкурентною середовища, вивчення попиту, розробка дійсно індивідуального, привабливого для клієнтів проекту будуть сприяти успішній реалізації проектів на ринку житлової нерухомості Криму.
Що стосується падіння цін на первинну житлову нерухомість, викликаного кризою, то на думку більшості експертів, Крим переживе його найбільш легко.
Звичайно, очікуваного 20% і навіть 25% зростання цін на квартири Південного берега Криму поки не передбачається, однак і катастрофічного падіння цін чекати не варто. На думку експертів з початку кризи до кінця 2008 року квартири в регіонах Ялти, Алушти, Севастополя подешевшають не більше ніж на 10-15% (причому мова йде про ціни в доларах, з урахуванням зростання курсу яких, можна говорити про продовження зростання цін на житло в гривнях).
При цьому об’єкти нерухомості Криму низької цінової категорії навряд чи подешевшають більш ніж на 5-10%, квартири середньої цінової категорії можуть «схуднути» в ціні на 10-15%, вартість елітного житла і квартир (яка становить від 500 до 1 млн. у.е. і вище) як очікується практично не впаде.
На думку експертів компанії «Маркет-Крим» в умовах кризи для забудовників і девелоперів житлової нерухомості Криму однією з найважливіших завдань стане пошук нових методів фінансування. Так одним з перспективних напрямків може стати продаж нерухомості Криму у розстрочку, що виключить банки з ланцюжка забудовник-покупець. Природно, що така модель відносин може бути «по плечу лише великим компаніям, що мають власні резерви.
За оцінками фахівців, накопичення відкладеного попиту в зв’язку з консервацією ряду об’єктів може привести до стабілізації, а потім і зростання цін на житло в Криму вже в 2-ій половині 2009 року, тоді як пропозицій на цей період буде менше.