Нелегкий хліб консультантський

Для того щоб вижити в умовах кризи,
багатьом компаніям-консультантів довелося неабияк покрутитися. Однак
більшість з них пристосувалися до нових вимог ринку.
Такий висновок зробили учасники дискусії, яка відбулася в рамках
VIII Різдвяного саміту за підсумками розвитку ринку нерухомості
Петербурга.
Перебудувалися
Втративши замовлень на стратегічний консалтинг та розробку концепцій
проектів, брокери і консультанти кардинально змінили лінійку своїх
послуг. Зараз практично всі консалтингові компанії надають
посередницькі послуги з пошуку орендарів в ділові комплекси і
торгові центри, багато почали займатися управлінням і експлуатацією
нерухомості.
Крім того, у 2010 році на ринку комерційної нерухомості з’явилося
такий напрямок діяльності як екологічний консалтинг. За словами
президента NAI Becar Олександра Шарапова, витрачати гроші на подібні
послуги найчастіше виявляють бажання західні компанії. Один з останніх
клієнтів NAI Becar придбав непрофільний актив найбільшого
виробника вітчизняних автомобілів Росії компанії «АвтоВАЗ». «Вони з
жахом побачили, що там відбувається, – розповів Олександр Шарапов, – і
зрозуміли, що поки не буде зроблена екологічна експертиза, щось
вкладати в проект вони не можуть. В іншому випадку впаде вартість їх
акцій». За словами експерта, для міжнародних корпорацій починати
будівництво в екологічно неблагополучних місцях є порушенням
корпоративних стандартів та етики. «Як наслідок – сьогодні компанії
міжнародного рівня, які котируються на біржі, змушені робити ці
експертизи», – уклав глава NAI Becar. – На відміну від своїх
російських колег, які намагаються продавати об’єкти в будь-якому
стані».
Друга тенденція, яку визначив експерт, – перетворення
теоретичного консалтингу в більш предметний. Гравці, які мають
недостатньою кваліфікацією, поступово витісняються з ринку. «Клієнти
стали більш вимогливі, – говорить Олександр Шарапов. Їх, наприклад,
перестали влаштовувати бізнес-плани, які розроблені молодими
дівчатками і хлопчиками, які не мають ніякого практичного досвіду. За
таку роботу тепер не платять. У зв’язку з цим і NAI Becar, і іншим
світовим консультантам доводиться прагнути до того щоб в компаніях
працювали практики, які вже мають реальний досвід роботи в
девелоперських структурах. Нерідко консалтинговим компаніям зараз
доводиться запрошувати фахівців з Європи та Америки. До речі, у
європейців і американців зараз дуже важко з роботою, і вони тепер
хочуть і готові їхати до нас за цілком помірні гроші».
В цілому ж, на думку президента NAI Becar, ситуація на ринку
складається цілком сприятлива. «Зрозуміло, брокерам сьогодні живеться
непросто, – зізнався експерт. – За брокеридж стали менше платити.
Крім того, кількість і обсяг поглинання порівняно з докризовим
періодом суттєво зменшився. Але при цьому ми бачимо значне
збільшення попиту з боку орендарів. Якщо порівнювати з восени-взимку
2009 року, то їх кількість зросла на 30-50% за різними сегментами».
Завдяки цьому в консалтингових компаніях все більш активно розвивається
такий напрямок як посередницькі послуги з пошуку орендарів
ділові комплекси і торгові центри.
Ставки як і раніше високі. Або низькі
Є шанс, що в найближчій перспективі знову стане затребуваний
стратегічний консалтинг та концептуальна розробка проектів.
Олександр Шарапов зазначив, що зайва ліквідність, що з’явилася у
банків, змушує їх шукати нові проекти, вони знову готові кредитувати,
правда, акуратніше, ніж раніше. Однак представник банківського
спільноти віце-президент – керуючий директор Банку ВТБ,
віце-президент ДУС Олександр Ольховський нинішнє становище на ринку
оцінює не настільки оптимістично. «Ліквідність є, це правда, –
підтвердив банкір. – Але грошей з тривалим інвестиційним циклом, які
необхідні девелоперам, немає. Класичний повернення з тих потоків,
які генерує комерційна нерухомість, також відсутня.
Відповідно, банк повинен оцінити ризики , які пов’язані з майбутніми
продажем об’єкта. При такій конфігурації розмір кредитного ресурсу
становить 70% від інвестиційного обсягу, а в кращому випадку – 50%.
Що не зовсім комфортно для нинішніх девелоперів, які поки не мають
таких обсягів. У зв’язку з цим, дійсно, в середньому сегменті все
більш або менш благополучно, оскільки банки готові інвестувати від
$30 до 70 млн, але великомасштабні проекти, як і раніше не готові.
Ситуація ускладнюється також і тим, що після кризи кількість банків
на ринку істотно скоротилася».
Недоступність поширеною до кризи схеми проектного
фінансування з класичної пропорцією 30/70 – не єдина біда
девелоперів. Банки-кредитори в два-три рази скоротили терміни
фінансування. Тепер кредити видаються в середньому на три роки. «Раніше
банки кредитували на 7-10 років», – нагадує пан Ольховський.
Крім того, значно збільшено розмір процентних ставок. Однак
Олександр Шарапов вважає, що рівень кредитних ставок впевнено
знижується. «Сьогодні середні банки дають кредити під 10% річних, – сперечається
бізнесмен. – Ощадбанк, наприклад, готовий кредитувати під 8% в рублевих
ставках. Я такого до кризи не пам’ятаю. Правда, ці 8%, Ощадбанк дає
тільки стратегічним клієнтам, але таких чимало». Однак Олександр
Ольховський висловив сумнів, що у Ощадбанку є стратегічні клієнти
у сфері нерухомості. «Я думаю, що такі проценти Ощадбанк
надає проблемним компаніям, які в свій час откредитовал, а
тепер з допомогою зниженої ставки намагається повернути свої видані
ресурси», – резюмував банкір.
За інформацією www.bn.ru/articles/2010/12/20/78842.html.
Опубліковано незалежною оціночною компанією (СПб).