fbpx

Каталог статей

Каталог статей для размещения статей информационного характера

Культура та мистецтво

Десять заповідей іпотечного позичальника

1. Кредит дає тільки банк, не шукай кредит у ріелтора.
Кредити видають банки, а ріелторські агентства надають посередницькі послуги — допомагають потенційним позичальникам вибрати відповідну іпотечну схему, співставити свої запити і можливості, зібрати документи і т. д. 80% позичальників — це люди, обмінюєте свою нерухомість на кращу з допомогою іпотеки. Для цього необхідна у першу чергу оцінка наявної нерухомості; у другу — побажань клієнта. Крім того, у банків є особливі вимоги до купується через іпотеку квартирі, тому знайти підходящу нерухомість з урахуванням умов банку — теж робота ріелтора.
2. Головне для позичальника – не вартість квартири, а рівень доходу.
При купівлі квартири за допомогою іпотечного кредиту, куплена нерухомість залишається в заставу — банк гарантує повернення кредиту. Однак мета банку — не тільки повернути вкладені гроші, але і отримати з них прибуток (відсотки за кредитом). Тому до рівня доходів позичальника пред’являються серйозні вимоги. Розмір кредиту безпосередньо залежить від розміру зарплати. На вимогу банку сума щомісячних виплат по кредиту повинна складати не більше 35-40% від щомісячного доходу (офіційної чи неофіційної). Виходячи з доходу позичальника, розраховується максимальна для нього сума щомісячних виплат, і вже від суми виплат буде залежати максимальний розмір кредиту, який банк готовий надати клієнту. При цьому іпотечна схема дозволяє збільшувати суму доходу, враховуючи сукупний дохід подружжя.
3. Не плутай заставу і власність.
«Іпотечна» квартира – власність позичальника, куплена за допомогою іпотеки квартира віддається банку в заставу. Проте застава — це лише «обтяження» власності. Власником купленої квартири стає позичальник, причому відразу після покупки! Позичальник може жити в квартирі, прописати там всіх членів сім’ї, може навіть здавати квартиру в оренду (з дозволу банку). Єдине обтяження (воно буде офіційно зареєстровано) полягає в тому, що поки покупець не погасить кредит, він не зможе ні продати, ні обміняти квартиру – тобто не зможе розпорядитися своєю власністю на власний розсуд.
4. Купуєш недобудовану квартиру – віддай в заставу свою.
При купівлі квартири на первинному ринку недобудована квартира не може бути заставою. Квартира може стати об’єктом застави лише після того, як на неї зареєстровано право власності — у випадку з недобудованої квартирою це неможливо. При роботі з первинним ринком банки використовують дві схеми:
– клієнт сам вибирає фірму забудовника та об’єкт, в якому він купує квартиру. Однак, враховуючи високі ризики у сфері пайової участі, банк вимагає від позичальника в заставу вже наявну у нього квартиру. Після закінчення будівництва і виникнення прав власності на нову квартиру, банк знімає заставу на стару квартиру і бере в заставу нову;
– банк акредитує кілька будівельних компаній, які пройшли фінансову перевірку. У цьому випадку кількість компаній та об’єктів, які може вибрати позичальник, обмежується, зате не потрібно застави у вигляді вже наявної квартири.
5. Хороший кредит дорогого коштує.
На жаль, це правда. При отриманні іпотечного кредиту позичальник повинен бути готовий до значних одноразових виплат. Наприклад, тільки за розгляд заявки кредитним комітетом (без гарантії результату) потрібно буде заплатити більше $ 100. Після підбору об’єкта необхідно буде оплатити його незалежну оцінку (оцінювачем банку) — $ 100-150. За відкриття рахунку в банку платять від 0,75% до 1% від суми кредиту. Після покупки потрібно також сплатити страхові внески — 1,5–1,8% від суми кредиту.
6. Збирай гроші на початковий внесок.
Початковий внесок (сума, яку необхідно внести за купівлю квартири самостійно) складає в різних банках від 20-30% вартості квартири. Є дві можливості обійтися без початкового внеску:
– отримання кредиту на споживчі цілі (отримана сума вкладається в покупку квартири);
– проведення операції за схемою іпотечного обміну. В якості початкового внеску будуть зараховані гроші, виручені від продажу наявної нерухомості.
7. Скільки грошей банк дасть – стільки квартира і варто (по одягу простягай ніжки!)
Якщо банк надає позичальнику отримати дозвіл в кредит на певну суму, клієнт отримає саме її, незалежно від реальної вартості квартири. Якщо банк видав позичальнику дозвіл на кредит у $ 30 000, а позичальник розраховує саме на цю суму – позичальник (саме таку суму) не отримає! Тому що банк обумовлює, що виданий кредит буде становити не більше 80% (або 70% — залежно від банку) від вартості квартири. Тобто, якщо позичальник знайшов квартиру вартістю $ 35 000, банк видасть йому не обіцяні $ 30 000, а всього лише $ 28 000 (80% від вартості квартири). Буває ситуація, коли обрана клієнтом квартира за незалежною оцінкою банку оцінюється нижче її ринкової вартості (вимоги продавця). У цьому випадку банк погодиться надати кредит лише в розмірі 80% (70%) від оціночної вартості. Тоді позичальникові доводиться або шукати бракуючі для покупки гроші самостійно, або шукати іншу квартиру.
8. Страхуй себе сам – банк себе завжди застрахує!
При купівлі квартири через іпотеку банки вимагають наступні види страхування:
– страхування права власності;
– майна;
– життя і працездатності позичальника.
Усі витрати по страхуванню несе позичальник. При цьому не страхуються ризики позичальника, а ризики банку, і в разі настання страхового випадку всі виплати будуть здійснюватися саме на користь банку. При бажанні позичальник може застрахувати свої ризики, але за це йому доведеться платити окремо.
9: Нехай банк подбає про себе сам.
Якщо банк розоряється, його активи дістаються кредиторам. Але на долю позичальника це ніяк не відбивається. У позичальника просто змінюється «вигодонабувач», на користь якого він сплачує залишок суми і відсотки. Незалежно від зміни кредитора, умови кредитного договору не можуть бути переглянуті ні в якому разі.
10. Скінчилися гроші – не хвилюйся!
Якщо позичальник більше не може платити потрібну суму, банк не забере все і відразу. Сплачуючи відсотки за кредитом протягом декількох років, позичальник встигає відшкодувати банку деяку частину кредиту. Крім того, існують ще гроші, внесені в якості початкового внеску. Ця частка в квартирі завжди належать позичальникові. У разі якщо позичальник не може сплачувати внески за кредитом, куплена ним квартира обмінюється. Для позичальника купується житло на ту суму, яку він вніс, а доплата йде на погашення боргу банку.
хочете дізнатися більше? Сергій Алексєєв.