fbpx

Каталог статей

Каталог статей для размещения статей информационного характера

Культура та мистецтво

Перекредит твою… іпотеку!

Кумедне явище: все більше банків пропонують позики громадянам на погашення позик, взятих раніше в інших фінансових установах, але на менш вигідних умовах. Однак реально «перекредитуватися» сьогодні може лише іпотечний позичальник, і далеко не завжди це йому буде вигідно.
Рефінансування іпотечних позик – найбільш відома послуга у сфері перекредитування. Але за яких умов перекредитування виявиться дійсно вигідним? Експерти вважають що рефінансування в першу чергу розрахована на позичальників, яким залишилося погашати кредит 7-10 років, а ставка за позикою відрізняється від запропонованої новим банком на 2 процентних пункту і більше. Однак кредит дійсно вигідно рефінансувати тільки за умови, що різниця в тарифною ставкою становить не менше 3 процентних пунктів, то є послугою має сенс скористатися тим, хто одержував позику три-чотири роки тому. Зниження ставки – не єдиний плюс рефінансування. Кілька років тому були поширені різні комісії (наприклад, за ведення позичкового рахунку), які клієнту доводилося виплачувати крім відсотків. Сьогодні можна перекредитуватися у фінансовій установі, не веде такий «комісійної» політики.
Оптимісти вважають, що результат перекредитування буде позитивним навіть при зниженні ставки на 1 процентний пункт менше, тобто мова йде про рефінансування позик, виданих рік-півтора тому. Звичайно, слід враховувати штрафи, вводяться банками за дострокове погашення. Але найчастіше подібні перепони знімаються максимум через рік з дня укладання кредитного договору. Втім, метою рефінансування може виявитися не тільки економія – багато клієнти бажають знизити розмір щомісячного платежу. Це можна зробити, взявши кредит на більш тривалий термін: наприклад, замість 10 років на 15 років. Три-чотири роки тому максимальні терміни іпотечних позик було набагато менше, але, чим більший термін позички, тим вище виявляється ставка. Тому збільшення строку може призвести до подорожчання кредиту, зате клієнт зменшить навантаження на сімейний бюджет, а це найчастіше більш важливо, ніж економія на відсотках.
Пам’ятаєте відому мініатюру Михайла Жванецького «Раки»? Вчора були маленькі, але по три рубля, сьогодні великі – але за п’ять! Це емоційна сторона перекредитування. Розглянемо тепер раціональну сторону…
Вигідніше домовитися з банком про зниження ставки в рамках існуючої кредитної програми. Деякі банки вже надають таку послугу своїм клієнтам, щоб не втратити їх (правда, не всі кредитні організації охоче йдуть на такі «послаблення» клієнта). Не змінюючи банк, позичальник може уникнути зайвої метушні, витратити менше сил і засобів. Перекредитування в іншому банку для клієнта означає отримання нової позики (можуть і не дати!). Потрібно знову надавати всі документи, в тому числі, що підтверджують дохід (позичальника і поручителя), папери за попередньої операції (копію кредитного договору, страхового поліса, виписки з позичкового рахунку), виписку з Єдиного державного реєстру права власності на житло. При цьому позичальник несе суттєві витрати, сума яких може виявитися приблизно такий же, як при первісному отриманні позики (комісія банку за надання позики, оцінка квартири, страхування, комісія за переказ грошей з банку в банк, реєстрація застави, іноді потрібні послуги нотаріуса).
Тим не менш, при перекредитуванні в новому банку можна спробувати мінімізувати витрати. Можна поміняти кредитора, коли прийде час продовжувати страховку: в цьому випадку не доведеться платити за один і той же період двічі. Можна знайти банк, який співпрацює з тієї ж страховою компанією, що і попередня кредитна організація: можливо, вдасться просто змінити вигодонабувача за договором страхування (ним стане новий кредитор).
Зазначимо, що в процесі перекредитування виникає «беззаставне вікно»: ситуація, коли новий банк вже видав позику, але ще не став заставодержателем, оскільки на переоформлення забезпечення йде від п’яти днів до двох місяців. Для фінансової установи це додатковий ризик – недобросовісний позичальник може спробувати продати квартиру. Банк, щоб компенсувати підвищені ризики, встановлює більш високу ставку на етапі рефінансування, наприклад: 15,5-16% річних по рублевому кредитом і 13-14% за доларовим, а в подальшому, позика, взята на 25 років, обійдеться в 13,25% річних у рублях і 12% у валюті.
Додаткові втрати для клієнта при рефінансуванні іпотечного позики – втрата податкових пільг. Адже позичальник, який взяв позику на купівлю житла, має право компенсувати 13% податок, сплачений з тієї частини доходів, яка пішла на сплату відсотків за кредитом. Але у випадку рефінансування метою кредиту є придбання нерухомості, а погашення взятого раніше позики… Податкове перевага втрачається!
Спробуємо на конкретному прикладі оцінити вигоду рефінансування іпотечної позики. Припустимо, клієнт три роки тому взяв $ 100 000 за ставкою 15% річних у валюті на 15 років. Щомісячний платіж становив близько $ 1 400. Три роки позичальник користувався майновим податковим вирахуванням. Тепер він вирішив взяти кредит за нижчою ставкою – 11% річних у валюті на 12 років. Щомісячний платіж складе $ 1 170 тобто кожен місяць вдасться заощадити $ 230. Загальна економія за 12 років – приблизно $ 33 200.
При цьому слід врахувати: за 12 років погашення кредиту у першому банку позичальник повернув би близько $ 14 100 в результаті податкових пільг. Тобто, з урахуванням втрат на оп;податкових пільг, позичальник при перекредитуванні зекономить лише близько $ 19 100. Тепер віднімемо з цієї суми передбачувані витрати на саме рефінансування: вони складають, за різними оцінками, від $ 1 100 до $ 4 000. У витрати можуть входити:
– комісія банку (0-2% від суми позики);
– переказ грошей (до $ 100);
– страховка (0,8-1,5% від суми позики);
– оцінка квартири ($ 100-150);
– послуги іпотечного брокера (0,2-2%);
– послуги нотаріуса (до $ 260);
– мито при реєстрації застави ($ 287-450).
Сумарна економія клієнта з урахуванням всіх витрат складе від $ 15 100 до $ 18 000.
А ось послуги з перекредитування позик на покупку автомобілів на російському ринку поки в дивину. Відсутність реальної пропозиції пояснюється відсутністю попиту. Сума автокредиту «в рази» менше іпотечної позики, тому багато споживачі просто-напросто погашає всю заборгованість достроково (це теж спосіб заощадити на відсотках). Крім того, самому банку далеко не так вигідно рефінансувати автокредит – знову ж через невеликий суми, на яку він не зможе заробити так, як на іпотеку. Експерти взагалі вважають, що заради автокредиту банкам далеко не завжди доцільно приймати на себе ризики перекредитування, тут, як і при іпотеці, виникає «беззаставне вікно» – автомобіль можна продати набагато швидше, ніж квартиру, шахрайські операції з кредитними» автомобілями сьогодні не рідкість!
До того ж інформація про те, наскільки справно клієнт платить за позикою, не завжди доступна. Позичальник може виявитися злісним неплатником або за час погашення першої позики (рік або два) машина може не раз потрапити в аварію і новий кредитор отримає істотно пошкоджений заставу. Цю проблему вдається вирішити за допомогою оцінки поточної вартості автомобіля у фахівців, але, така процедура тягне за собою значні додаткові витрати. А якщо перекладати і ці витрати на клієнта, угода навряд чи виявиться для нього вигідною.
З урахуванням усіх ризиків деякі представництва європейських банків у Росії пропонують автовласникам послуги з рефінансування, але схема цієї операції відрізняється від іпотечної. Клієнт може звернутися тільки до певного дилера (партнеру банку), вибрати у нього новий автомобіль. Тим часом кредитна організація розплачується за його стару машину, а гроші від її продажу йдуть в рахунок початкового внеску за нову позику. Таким чином, банк позбавляє себе від ризику отримати «кота в мішку» в якості застави.
В об’єднаній Європі сьогодні дуже популярна послуга консолідації сімейних позик, взятих у різних банках. Припустимо, глава сімейства три роки тому взяв іпотечну позику в одному банку, а його дружина два роки тому – кредит на автомобіль в іншій фінансовій установі. У сім’ї також заборгованість по кредитних картах в різних банках (займалися шопінгом!). Погашати кожен борг окремо незручно, до того ж на ринку щороку з’являються більш вигідні кредитні пропозиції. У результаті подружжя знаходять кредитну організацію, яка погоджується разом погасити всі взяті ними позики. Сім’я заощаджує на відсотках, а щомісячні платежі тепер потрібно робити лише на користь одного кредитора. Російські банки консолідацією боргів поки не займаються. Головна причина полягає в тому, що ринок кредитування приватних осіб ще дуже далекий від насичення, тому великого попиту на таку послугу не буде…
Сергій Алексєєв.
хочете дізнатися більше?