Чим небезпечні квартиранти: 9 страхів власника

Автор бізнес-курсів Ірина Жигина ділиться особистим досвідом здачі квартири в оренду і розповідає, як вибудувати відносини з орендарями так, щоб обидві сторони були задоволені, які можуть виникнути проблеми і як убезпечити себе від непорядних мешканців.
Ірина Жигина
Керівник проектів, автор бізнес-курсів.
— Коли я виїжджав з попередньої квартири, господиня плакала!
— Не хвилюйтеся, зі мною цього не станеться. Я беру квартплату вперед.
Ви знаєте, що в Москві епідемія клопів? Я теж не знала, поки не зіткнулася з цим. Спочатку моїй сестрі довелося зробити повний ремонт у квартирі (більше нічого не допомагало), а потім мене здається квартиру викликати дезинсекторов 6 разів. Але впевненості, що позбулася, так і немає. Завезли клопів, звичайно, одні з орендарів. Адже і перевезуть їх в наступну квартиру…
Так чому ж так популярна оренда незважаючи на мінуси? Як вибудувати відносини між сторонами, щоб були задоволені і мешканці, і власники квартир? І нарешті, чим небезпечні орендарі і що вони приховують від власників? Давайте розбиратися.
Чому оренда так популярна?
Це швидкий спосіб поліпшити:
а) житлові умови,
б) якість життя (близькість до роботи, зниження витрат на транспорт).
Також оренда дає людям можливість вільніше розпоряджатися своїм бюджетом, знімаючи більш дешеве житло у важкі часи і комфортніше — при збільшенні доходу.
За даними АІЖК, з 23 мільйонів сімей, які потребують поліпшення житлових умов, близько 8 мільйонів потенційно готові розглянути знімне житло.
В даний час близько 4 мільйонів сімей орендують житло на ринкових умовах, з яких більше 3 мільйонів — у фізичних осіб.
Які є типи орендарів?
Студенти.
Сімейство.
Одинаки.
Дівчатка-подружки, хлопчики-друзі.
Збірна солянка.
Роботяги.
Солодкі парочки.
У вічному пошуку квартири.
(За національною ознакою ділити не будемо.)
Зупинюся на останньому пункті. Є такий тип орендарів, які у вічному пошуку. Їх все не влаштовує. Скрізь. Навіть не намагайтеся — це марно. І якщо інші типи орендарів ви можете розглядати, кому хто подобається, то ось з цими останніми в списку, зв’язуватися не рекомендую. Тільки витратите час. Тому що, навіть якщо вони і знімуть вашу квартиру, їх все одно нічого не буде влаштовувати. Перефразовуючи відомий анекдот: «Якщо ми підемо до іншого орендодавцю, ви будете шкодувати?» — «Навіщо мені шкодувати іншого орендодавця?».
Чим небезпечні квартиранти і як власнику захистити свою квартиру?
Бувають випадки, коли власник житла стає жертвою шахраїв або непорядних квартирантів. Розглянемо деякі з них.
Квартиру затопили
Крім страхового депозиту, який обов’язково потрібно вказувати в договорі, я раджу придбати поліс в одній із страхових компаній. Зазвичай страхується майно і відповідальність перед третіми особами (це допоможе у випадку, якщо наймачі заллють не тільки вас, але і сусідів).
Випадок з практики. Мої мешканці залили і мене, і сусідів. Мені вони заплатили певну суму грошей, ще у мене була страховка: залитій бабусі знизу страхова компанія виплатила пристойну суму грошей. На наступний рік вже інші мешканці знову залили цю ж квартиру, але жінка-орендар так заискивала перед бабусею ходила до неї кілька разів, дарувала цукерки, пила з нею чай — і сусідка не стала скаржитися (хоча я думаю, що вона не зробила ремонт в попередній раз і частина патьоків була стара).
Разом з орендарями оселилися клопи/мурахи/таргани
— Сьогодні на кухні побачив двох тарганів. Хтось з нових мешканців привіз з собою. Довелося їх убити.
— Жорстко! А ви впевнені, що вбили саме тих мешканців?
Це жахливо. Ось просто немає слів. Це я про клопів. Особисто я після пережитого жаху буду тепер перевіряти квартиру зі знайомим дезинсектором. Самим теж можна вивчити стіни на наявність кривавих точок, дивани зі зворотного боку. Подумую внести в договір пункт про наявність незаявлених мешканців.
Псування майна
Ну чому він шахрай? Людина вміє жити!
(х/ф «Стережись автомобіля»)
Певною мірою проблему псування майна вирішує страховий депозит, який орендар сплачує при в’їзді. Але він не завжди покриває завдані збитки, тому раджу перевіряти квартиру раз на місяць, а також скласти опис майна з актом прийому — передачі (особливо якщо у вас в квартирі зроблений якісний ремонт і куплена нова дорога меблі). Якщо ви не хочете, щоб у квартирі жили кішки-собаки, то цей пункт теж краще включити в договір.
Випадок з практики. Дзвонить мій орендар і ставить мене перед фактом, що зламався холодильник і вони його полагодили за 5 000 рублів. Хоча холодильник був старий, і якщо б мені орендарі спочатку сказали, що він зламався, то я б купила новий за свої гроші і не стала б лагодити старий. Не проходить і місяця, як мешканці збираються з’їжджати. Без проблем, всі питання владнали. Але коли я прийшла розраховуватися з орендарями, вони стали вимагати гроші за ремонт холодильника.
Ось такі пункти, як поломка техніки і її ремонт, теж раджу прописувати в договорі. Завжди і про все краще домовлятися на березі.
З’їхали раніше часу і не заплатили
Ти живеш в моєму серці… в моїх думках… в моїй голові…
Ти коли за квартиру платити будеш?
Збігають квартиранти часто без будь-якого попередження. Тому завжди треба брати передоплату.
Дуже часто наймачі обманюють господаря, просячи відстрочити оплату на день, тиждень або місяць. А потім вони раптово з’їжджають, так і не заплативши. Знайти наших втікачів досить проблематично, навіть маючи на руках їх паспортні дані та всілякі телефонні номери.
Тому проявляйте холоднокровність і не ведіться на вмовляння мешканців.
Галасливі квартиранти
Добра порада: нерозумно витрачати дорогоцінний час на самопізнання,
коли вночі можна постукати по батареї опалення
і дізнатися все про себе від сусідів.
Ви можете і не знати, яку активну нічне життя ведуть ваші мешканці. Нічні гулянки, гучна музика, бички з вікон. У моїй практиці доходило до виклику поліції.
Щоб підстрахувати себе від можливих розглядів з мешканцями і сусідами, договір найму власник може включити додатковий пункт, що містить фразу, що постоялець повинен дотримуватись закон «Про адміністративну відповідальність за порушення тиші та спокою громадян в нічний час». Згідно з даним документом, нічний час трактується як період з 23:00 до 7:00. І тоді при скарги сусідів на шум власник має всі підстави достроково розірвати договір найму і виселити порушників тиші.
Заборгованість по комунальним послугам
Обов’язково зніміть показання лічильників на момент здачі квартири і відобразіть значення в договорі. Не раджу оплату комуналки покладати на мешканців. Але якщо ви доручили це орендарям, то просіть їх надсилати оплачені квитанції кожен місяць.
У деяких квартирах ще залишилася включена послуга міжміського телефонного зв’язку, так звана вісімка. З досвіду можу сказати, що зараз квартирантам не особливо потрібен стаціонарний телефон і ви можете абсолютно спокійно відмовитися від нього, а вже «вісімку» в здаваної квартирі потрібно обов’язково відключити!
Квартира здана в суборенду
Дуже популярна нині схема: мешканці здали вашу квартиру іншим мешканцям і заробили на цьому. Найчастіше це трапляється, коли власник не має можливості постійно контролювати орендарів.
Щоб уберегти себе від подібної ситуації, укладіть з мешканцями договір найму, де окремим пунктом вкажіть заборона на суборенду.
Вселення друзів
Хочете втратити друга — здайте йому квартиру. Ви ж друзі? Отже, можна затримувати оплату, псувати меблі (так вийшло), так і шуміти можна нещадно. А договір? Теж можна усно обговорити! У мене були випадки, коли навіть не друзі, а просто знайомі намагалися вже на початковому етапі переговорів значно знижувати орендну плату і дуже дивувалися — чому ні? Адже вони ж знайомі!
Злочин
Я не знаю, хто я така, але у мене напевно є адвокат.
(х/ф «За бортом»)
Вбивство, наприклад. Звучить нереально? А мені довелося зіткнутися, коли здавала квартиру китайцям під час перебування Черкізона. Викликали в прокуратуру, писала заяви, приходили з понятими в мою квартиру. Про це потрібно писати окремо, дуже повчальна історія. Але так як у мене був договір найму, то можна сказати, що відбулася легким переляком.
Грамотно складений договір та страховий депозит — єдині гарантії для власника житла. Але найкраща страховка від усього перерахованого — це уважно дивитися на потенційних квартиронаймачів.
Можливо, вам відразу некомфортно з ними спілкуватися. Або майбутні мешканці починають нити про «грошей рішуче ні» вже на момент переговорів. Не думайте, що потім ситуація зміниться. Моя порада — шукати іншого орендаря.
В цілому здача квартири в оренду завжди таїть у собі ряд складнощів, але якщо досконально вивчити цю тему, то ризики можна звести до мінімуму.