Як гасити іпотеку достроково: скорочувати термін або платіж

Каталог статей прораховує всі варіанти, щоб розібратися, яка стратегія погашення кредиту вигідніше.
Для розрахунків візьмемо іпотечний кредит у розмірі 1,2 мільйона рублів під 10% річних на термін до 8 років (96 місяців). Припустимо, що щомісяця у вас є вільні 5 тисяч рублів, які ви хочете направити на дострокове погашення.
Концептуально ці розрахунки підійдуть і для вашої ситуації, але для точних цифр доведеться провести обчислення самостійно.
Як вигідніше виплачувати іпотеку при ануїтетних платежах
При ануїтетних платежах ви щомісяця віддаєте банку одну і ту ж суму в рахунок погашення кредиту. При цьому структура платежу в різні місяці неоднакова. Зазвичай спочатку не менш половини складають відсотки — точні пропорції можна подивитися у вашому графіку виплат.
У нашому прикладі щомісячний платіж становить 18 209 рублів. Всього потрібно буде віддати банку 1 747 546 рублів з переплатою 546 547 рублів.
Дострокове погашення із скороченням терміну
Якщо щомісяця платити додатково по 5 тисяч рублів і скорочувати термін кредиту, то ви заощадите 171 647 рублів на погашення відсотків і повністю розрахуєтеся з банком за 5 років і 8 місяців.
Дострокове погашення із зменшенням платежу
Якщо скорочувати платіж, то ви заощадите 103 540 рублів, виплатіть іпотеку за 7 років і 8 місяців. При цьому в останні місяці ваш платіж буде настільки малий (менше 5 тисяч рублів), що ви практично його не відчуєте.
Погашення із зменшенням щомісячного і збільшенням дострокового платежу
Дострокове погашення із скороченням терміну іпотеки здається вигідніше: економите більше, віддаєте весь борг банку швидше. Ось тільки при підрахунках для стратегії з зменшуваним платежем є одне але: з зони уваги зазвичай випадає різниця між початковим щомісячним платежем і зменшеним.
При платежах з скороченням терміну ви продовжуєте платити 18 209 + 5 000 рублів і розлучаєтеся з 23 209 рублями. При зменшенні платежу ви починаєте з тієї ж суми і поступово виходьте на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.
Але можна щомісяця додавати до суми, виділеної на дострокове погашення, різницю між початковими і поточними платежами.
І в цьому випадку магічним чином ви виплачуєте іпотеку в той же термін і з тією ж переплатою, що і при достроковому погашенні із скороченням терміну.
Якщо одного разу ваша фінансова ситуація погіршиться, ви в будь-який момент можете відкласти дострокове погашення і виплачувати зменшену суму щомісяця. При достроковому погашенні із скороченням терміну ви позбавлені такої розкоші.
Крім того, деякі банки дозволяють частково погашати іпотеку онлайн тільки із зменшенням платежу, а для скорочення терміну доведеться йти у відділення. Якщо очна зустріч з працівниками кредитної установи не для вас, цей варіант погашення відмінно підійде.
Висновки
Якщо ви впевнені, що у вас завжди будуть гроші на початковий основний платіж та 5 тисяч для дострокового погашення, для вас немає ніякої різниці, як погашати: з скороченням терміну або із зменшенням платежу за третім варіантом, якщо ви віддаєте щомісячно одну і ту ж суму.
Якщо ви припускаєте, що через пару років фінансова ситуація може погіршитися, вибирайте дострокове погашення із зменшенням платежу з урахуванням різниці між початковим платежем і нинішнім. Будуть проблеми — перейдете до виплат за графіком, причому вносити щомісяця треба буде вже істотно менше, ніж на старті іпотеки. Не буде проблем — виплатите іпотеку так швидко і з такою ж користю, як і ті, хто достроково гасив її зі скороченням терміну.
Якщо іпотека для вас і зараз важкий тягар, але ви готові абияк викроювати 5 тисяч рублів щомісячно, йдіть шляхом зменшення платежу. Так ви будете повертати кредит ті ж 8 років, але поступово вам буде ставати все легше і легше. Та й заощадити трохи вийде.
Як вигідніше виплачувати іпотеку при диференційованих платежах
Диференційовані платежі банки пропонують рідко, але взяти іпотечний кредит з такими умовами все ж можна. В цьому випадку сума основного боргу ділиться на рівні частини, відсотки щомісяця нараховуються на залишок боргу. Тому поступово розмір платежу зменшується.
Для іпотеки з нашого прикладу в такій ситуації переплата складе 484 958 рублів, платіж у перший місяць — 22 500 рублів, в останній — 12 604 рубля. Щоб розрахувати вигоду, скористаємося одним з сайтів з кредитними калькуляторами, наприклад mobile-testing.ru.
Дострокове погашення із скороченням терміну
Всього за 5 тисяч в місяць ви скоротите переплату за відсотками на 137 121 рубль і виплатите іпотеку за 5 років 8 місяців. При цьому щомісячно вам належить віддавати все меншу суму за рахунок диференційованих платежів.
Майте на увазі, що калькулятор не враховує дострокове погашення при першому платежі. Однак, якщо б це було можливо, цифри змінилися б незначно.
Дострокове погашення із зменшенням платежу
При скороченні розміру платежу процес також йде в бік зменшення обох параметрів, правда, не настільки швидко. Це відбувається за рахунок скорочення частки, щомісяця йде в рахунок погашення основного боргу.
Виходить, що при такому підході буде зекономлено 94 196 рублів, іпотеку ви погасите за 7 років і 1 місяць.
Погашення із зменшенням щомісячного і збільшенням дострокового платежу
Різницю між початковим платежем і поточним тут обчислювати безглуздо: вона формується в основному за рахунок зменшення відсотків. І платіж буде так і так скорочуватися в залежності від ентузіазму, з яким ви будете гасити основний борг.
Висновки
Якщо вас влаштовує розмір частки основного боргу в структурі платежу, скорочуйте термін кредиту. Розмір щомісячної виплати в будь-якому випадку буде зменшуватися швидше, ніж спочатку, за рахунок скорочення залишку основного боргу.
Зменшення платежу істотно затягує ваші відносини з банком — у цьому конкретному випадку на 1 рік і 7 місяців. Щомісячний платіж при цьому спочатку зменшується не так швидко, як хотілося б: при виплатах без досрочек після року іпотеки його розмір складе 21 405 рублів, при дострокових виплат із зменшенням платежу — 20 345 рублів.
Читайте також
??
Знімати квартиру чи взяти іпотеку: що вигідніше
Податкові відрахування: що це таке і як на них зекономити
Що варто знати про відсотки за кредитом, щоб не залишитися в боргу у банку