Це означає, що:
покупці і продавці нерухомості є типово ринковими, ведуть себе раціональним чином і достатньо поінформовані про стан ринку;
покупці і продавці діють в умовах конкуренції в своїх власних інтересах з метою максимізації вигоди;
покупці і продавці діють без змови і шахрайства (якщо є ділові або родинні зв’язки – то це не ринкова вартість);
покупці і продавці діють без незаконного тиску, тобто нерухомість продається за типовий період часу;
Розрахунок ринкової вартості не передбачає будь-яких спеціальних умов чи обставин (наприклад, пільгове фінансування, обтяження договорами про продаж, або оренду, поступок, зроблених кимось).
У практиці оціночної діяльності для визначення ринкової вартості нерухомості використовуються різні види вартостей :
первісна вартість;
відновна вартість;
дійсна вартість;
залишкова вартість;
оціночна вартість;
спеціальна вартість;
ліквідаційна вартість;
утилізаційна вартість;
інвестиційна вартість;
вартість оренди на відкритому ринку;
вартість у використанні;
вартість при існуючому використанні.
Первісна вартість – вартість будівель і споруд на момент введення їх в експлуатацію. Використовується як база оцінки для визначення відновної, дійсної, залишкової та оціночної вартості будівель і споруд.
Відновна вартість – це вартість нових будівель і споруд в поточних цінах, що діють на дату оцінки. Використовується для визначення дійсної, залишкової, оціночної, ринкової вартості будівель і споруд.
Дійсна вартість – це відновна вартість з урахуванням вартісної величини фізичного зносу. Використовуються для визначення податку на нерухомість по будівлям і спорудам, оціночної вартості будівель і споруд, ринкової вартості.
Залишкова вартість за величиною і економічним змістом дорівнює дійсній вартості. Основною передумовою використання залишкової вартості є те, що вона застосовується для оцінки будівель і споруд, не продаються на ринку і тому не мають ринкового попиту.
Оціночна вартість – це дійсна (залишкова) вартість з урахуванням коефіцієнтів ринкового фактора. Використовується для розрахунку вартості будівель і споруд з урахуванням їх місцезнаходження.
Спеціальна вартість – це ринкова вартість з урахуванням додаткових елементів або умов, які впливають на вартість в силу фізичних, функціональних або економічних зв’язків і фінансових причин. Додаткові умови зачіпають якого-небудь конкретного власника або користувача, покупця нерухомості, а не ринок взагалі. Спеціальна вартість розраховується в конкретний момент часу. Використовується при визначенні ринкової вартості конкретного об’єкта з додатковими умовами його придбання.
Ліквідаційна вартість – вартість, яка реально може бути отримана від продажу власності в терміни, занадто короткі для проведення належного маркетингу у відповідності з визначенням ринкової вартості. Використовується як ринкова вартість у період обмеженого терміну реалізації нерухомості.
Утилізаційна вартість – це вартість власності без урахування вартості землі, що розглядається як вартість сукупності складових матеріалів, будівельних елементів і конструкцій без їх додаткового ремонту і підготовки до продажу. Використовується для розрахунку ринкової вартості зруйнованих об’єктів, вартість відновлення яких вище вартості знесення будівлі або в разі економічної недоцільності відновлення зруйнованого будови.
Інвестиційна вартість – вартість нерухомості для конкретного інвестора, подає свої інвестиційні вимоги до капітальних вкладень. Використовується для розрахунку ринкової вартості інвестиційних проектів.
Поняття ринкової вартості