Ринкова оцінка – це оцінка ринкової вартості майна, а також інших об’єктів цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті.
Ринкова оцінка встановлює найбільш ймовірну ринкову вартість, за якою цей об’єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині вартості угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто оцінка ринкової вартості необхідна коли:
одна зі сторін угоди не зобов’язана відчужувати об’єкт ринкової оцінки, а інша сторона не зобов’язана приймати виконання;
сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
об’єкт ринкової оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної аферты;
вартість угоди являє собою розумну винагороду за об’єкт ринкової оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
платіж за об’єкт ринкової оцінки виражений у грошовій формі.
Оцінка ринкової вартості
Ринкова вартість нерухомості і її розрахунок є найпоширенішим видом ринкової оцінки. Оцінка ринкової вартості включає визначення вартості об’єкта або окремих прав відносно оцінюваного об’єкта, наприклад, права оренди, права користування і т. д. Часто, ринкова вартість нерухомості є очевидною для її власників або можливих покупців. Однак, після проведення оцінки ринкової вартості, її ціна може бути значно скоригована. Для визначення цієї реальної вартості і проводиться оцінка нерухомості.
Ринкова оцінка може бути проведена відносно таких об’єктів, як:
земельні ділянки
об’єкти житлової нерухомості (квартири, котеджі, будинки)
об’єкти комерційної нерухомості (офісні приміщення, готелі, торговельні та складські площі)
об’єкти промислової нерухомості (будівлі, споруди, промислові комплекси)
інженерні комунікації (мости, шляхопроводи, газо – і нафтопроводи, тепломережі)
об’єкти незавершеного будівництва
Оцінка ринкової вартості допомагає максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують у своє розпорядження. Ринкова оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки не варто розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, у тому числі іноземних.
Ринкова вартість нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості означає визначення найбільш вірогідної ціни, яка складеться при продажу об’єкта власності на конкурентному і відкритому ринку за наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої угоди.
Такими умовами є:
Покупець та продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї з сторін угода не є вимушеною.
Обидві сторони володіють всією повнотою інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.
Об’єкт виставлено на відкритому ринку достатній час, і для здійснення угоди обраний оптимальний момент.
Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.
Ціна операції відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодної з сторін, пов’язаних з операцією.
Об’єкт користується звичайним попитом і має визнаної на ринку корисністю.
Об’єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.
Об’єкт, наділений властивостями відчужуваної і здатний передаватися з рук у руки.
Виділяють три основних методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.
Методи ринкової оцінки
Основний метод ринкової оцінки – це метод порівняльних продажів. Цей метод застосовується в тому випадку, коли існує ринок землі і нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати ринкову вартість оцінюваного об’єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об’єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Проте для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі і нерухомості.
Метод оцінки ринкової вартості за витратами до землі практично не застосовується. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і не расходуема, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об’єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.
Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв’язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом ринкової оцінки, який застосовується саме для Росії,- є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов’язаний з визначенням виду використання, який буде приносити власникові максимальний дохід.
Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої і точної ринкової оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об’єктів нерухомості.
Ринкова оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування є податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до ринкової оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Вартість послуг з професійної ринковій оцінці сильно розрізняється в залежності від типів оцінюваних об’єктів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об’єкта, але ніколи не прив’язується до його вартості.
Фахівці нашої оцінної компанії мають багатий практичний досвід і апробовані методики ринкової оцінки нерухомого і рухомого майна, розрахунку ринкової вартості майна, що дозволяє ефективно вирішувати завдання, пов’язані з ринковою оцінкою будь-яких видів активів, незалежно від їх кількості та місцезнаходження.
Якщо Вам потрібно отримати ринкову оцінку вартості будь-якого майна – зверніться до нас, використовуючи контактну інформацію. Телефонуйте прямо зараз! тел.: (495) 766-06-78,(495) 679-46-74. З нами працювати вигідно і зручно! Сподіваємося побачити Вас в числі наших клієнтів!
Р .Москва, Станція метро “Кожуховська” вул. Южнопортовая, д. 22, 2 поверх, офіс 214