Що таке оцінка земельних ділянок

Останнім часом
все більш популярною стає оцінка нерухомості, зокрема оцінка землі
(земельних ділянок ). Існують ситуації, коли оцінка є обов’язковою,
наприклад, у випадках приватизації, або ж рекомендаційної для продавця
(покупця) для цілей прийняття управлінських рішень.
Нижче наведені
ситуації, в яких оцінка є обов’язковою:
здійснення
операції з єдиним об’єктом нерухомості;
залучення
земельних ділянок в угоду, в тому числі їх приватизації, передачі в
довірче управління або передачі в оренду;
визначення
початкової ціни земельної ділянки на торгах;
вилучення
землі для державних і муніципальних потреб;
отримання
кредиту під заставу об’єктів нерухомості;
внесення
земельних ділянок у статутні капітали компаній;
визначення
найкращого і найбільш ефективного використання земельних ділянок;
розробки
та здійснення інвестиційних проектів;
в
інших випадках, передбачених законодавством про оціночної діяльності.
Як правило, метою
оцінки земельних ділянок є визначення ринкової вартості права
власності на земельну ділянку, або ринкової вартості права оренди
(орендної плати за земельну ділянку). До уваги беруться, перш за все,
очікувана величина, термін і ймовірність одержання прибутку від експлуатації
земельної ділянки при її найбільш ефективному використанні (НЭИ), без урахування
доходів від інших видів виробництва.
Ринкова вартість
земельної ділянки, в першу чергу, залежить від категорії ділянки та його
дозволеного використання. Розрізняють такі правові режими:
Для
ІЖС;
Для
садівництва;
Для
фермерського господарства;
Для
турбаз та баз відпочинку;
Для будівництва;
Під
автостоянки, гаражі.
Після визначення
правового режиму необхідно провести аналізі розташування і впливу зовнішніх
факторів, а також від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок. Ціна не може перевищувати найбільш вірогідні витрати
на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності. Оцінка земельної
ділянки враховує кількісний і якісний склад комунікацій і
можливість приєднання до існуючих мереж, у разі якщо на земельній
ділянці планується будівництво об’єктів нерухомості.
Після аналізу всіх
важливих факторів, що впливають на вартість ділянки, визначається його НЭИ, яке
визначається при відповіді на наступні питання:
1. Є
передбачуване використання раціональним і вірогідним?
2. Є
використання законним чи є розумна ймовірність того, що можна отримати
юридичний документ на право використання?
3. Є
майно фізично придатним для використання?
4. Є
передбачуване використання фінансово здійсненним?
Ринкова вартість
права оренди залежить від правомочностей орендаря, терміну дії права,
обтяжень права оренди, прав інших осіб на дільницю і цільового призначення
(дозволеного використання) земельної ділянки. Вартість залежить також від
очікуваної величини, тривалості та ймовірності отримання доходу від права
оренди об’єкта нерухомості за певний період часу при найбільш
ефективному його використанні.
Перший етап робіт
починається ще задовго до звернення Замовника до оціночну компанію. По-перше,
необхідно упевнитися в наявності всіх правовстановлюючих та
правоудостоверяющих документів на земельну ділянку, їх правильному юридичному
оформленні. Даний етап виконується для юридично грамотного визначення
об’єкта оцінки оцінювачем, докладний опис прав на нього, різних
обмежень та обтяжень. У разі відсутності документів необхідно буде
вводити певні допущення в процесі надання послуг, що може позначитися
на точності розрахунку.
Другий етап
полягає в передачі документів у оціночну компанію і фотофіксація об’єкта
нерухомості (земельної ділянки). Найбільш типове оману Замовника про
те, що оцінку можна провести без огляду об’єкта. Але це не зовсім вірно,
хоча в Законодавстві і немає чіткої вказівки на проведення огляду. Самим
головним фактором є дата оцінки (дата, станом на яку
проводиться оцінка вартості об’єкта нерухомості). Приклад наведемо для
єдиного домоволодіння для кращого розуміння: за станом на вчора на земельній
ділянці розташовувався новий котедж, а сьогодні він згорів. Ринкова вартість
об’єкта, звичайно ж, змінилася. Т. о. в разі проведення оцінки без огляду
Замовник може надати документи на домоволодіння, а вдома фактично немає. Відповідно,
проведення огляду є обов’язковим у всіх випадках, крім виконання
Експертного висновку (документ, що виражає думку оцінювачів, який
виконується у вільній формі і не має належної юридичної сили).
Третій етап
полягає в копіткої роботи оцінювачів, виконання поставлених їм завдань.
Перевірка виконаного Звіту про оцінку землі (земельних ділянок) та оплата
послуг. Як правило, вартість робіт починається від 10 000 руб. Єдину
рекомендацію, яку можна дати, – не ганятися за дешевизною, а також не
боятися звертатися в невелику, але швидкорослу компанію (такою компанією в
місті Санкт-Петербург є оціночна компанія «Капітал-Оцінка»). Хорошими
показниками є: наявність додаткових сертифікатів у оцінювачів,
свідоцтв про участь у семінарах.
При зверненні в
оціночну компанію необхідно підготувати наступний пакет основних документів,
необхідних для надання кваліфікованих:
Свідоцтво
про реєстрацію права власності (чи іншого права, наприклад, права
користування) на земельну ділянку;
Кадастровий
план земельної ділянки;
Відомості
про наявність обтяжень (довгострокові договори оренди, застава тощо);
Якщо
на земельній ділянці є будівлі, споруди або поліпшення, то необхідно
надати інформацію по кожному об’єкту поліпшень.
Незалежна оціночна компанія в Санкт-Петербурзі – оцінка землі
(земельних ділянок).