Чи є життя після іпотеки?

Нові звички
Перш за все, отримання кредиту означає необхідність щомісячного (в строго певний день!) внесення платежів у рахунок сплати основного боргу і відсотків за кредитом. У більшості випадків ви можете внести гроші готівкою на рахунок у відділенні банку-кредитора або безготівковим переказом з іншого банку (наприклад, давши доручення бухгалтерії роботодавця щомісяця переводити певну суму на певний рахунок). Головне, щоб до дня чергового платежу на вашому поточному рахунку була необхідна сума. Якщо у вас немає фізичної можливості заплатити черговий внесок, приміром, потрібно надовго виїхати, необхідно покласти на рахунок суму, достатню для погашення декілька щомісячних платежів. Виховуйте у себе звички добросовісного позичальника!
У разі прострочення чергового платежу нараховується штраф (в різних банках 0,2-0,5% за кожен день затримки оплати). Втім, якщо затримка незначна, пояснюється дуже поважними причинами, а позичальник до цього відрізнявся «чудовою платіжною дисципліною», банк може обійтися і без штрафних санкцій…
Страшне слово «дефолт»
Якщо графік платежів порушується регулярно і без поважних причин, банк може ініціювати судовий розгляд і звернення стягнення на предмет застави, тобто на вашу квартиру. В основному кредитори намагаються вирішувати справу мирно, проте є і судові прецеденти. І якщо позичальник поведе себе неправильно – справа завершуються порушенням процедури виконавчого провадження, і в разі бездіяльності боржників квартира буде продана. Втім, у більшості своїй російські позичальники поки відрізняються завидною дисциплінованістю – сума платежу в більшості випадків дуже значна для того, щоб про неї просто забути…
Форс-мажор
Якщо ви втратили роботу, питання про подальшу долю кредиту банк буде розглядати в індивідуальному порядку. Проте більшість банкірів упевнені, що їх клієнти затребувані на ринку праці, тому і пошук нової роботи не займе багато часу. В окремих випадках кредитори готові піти на зниження щомісячного платежу або навіть на надання позичальнику «кредитних канікул». Дане питання обговорюється на кредитному комітеті, і якщо доводи позичальника визнаються вагомими, то на термін до 3-х місяців може бути встановлена відстрочка з погашення основного боргу. Вирішити проблеми з банком в більш серйозних ситуаціях (наприклад, при втраті працездатності або раптовій появі законних власників недостатньо «чистим» в юридичному відношенні квартири) покликане іпотечне страхування – в такому разі чого за вас розрахується з банком компанія-страховик.
Дострокове погашення кредиту
Кожен позичальник намагається якомога швидше виплатити борг, проте це позбавляє кредитора досить значної частини доходу – адже він розраховує ще кілька років або місяців отримувати з позичальника відсотки. З цієї причини в більшості банків існують мораторій на дострокове погашення (1-12 місяців) і штрафи (до 5% від суми платежу). Іпотечними програмами передбачені і обмеження на розмір позачергової виплати – в основному, від 500 доларів. Незважаючи на обмеження і штрафи значна частина кредитів повертається раніше терміну – спрацьовує фактор «чорної зарплати»: на дострокове погашення можуть направлятися непідтверджені доходи, які не враховуються при розрахунку терміну кредиту.
Зміна ставок
Оскільки ставка по кредиту фіксується в договорі, від її збільшення позичальники в більшості випадків застраховані. А от перегляд ставки за кредитом у бік зниження цілком можливий. Якщо вартість залучених ресурсів у майбутньому істотно знизиться, багато (хоча і не всі) банки готові піти на переукладення договору на нових, більш вигідних для клієнта умовах. Однак гарантії, що вони не передумають, немає.
Новий кредит
Незважаючи на побоювання багатьох позичальників, проблем з отриманням інших кредитів при наявності непогашеної іпотеки зазвичай не виникає. З точки зору процедур оцінки платоспроможності, іпотечний кредит не тільки не погіршує, а навпаки, збільшує шанси позичальника отримати позитивні рішення інших банків у максимально стислі терміни. Позитивна кредитна історія завжди розцінюється банками як суттєвий компенсуючий фактор при оцінці ймовірності погашення кредиту.
Не варто забувати і про те, що допущені при погашенні іпотеки прострочення істотно зменшать ваші шанси на отримання нового кредиту. Наявність зобов’язань за «старим» іпотечним кредитом може позначитися на сумі нового, наприклад – споживчого, в отриманні якого раптом виникне необхідність. І навпаки, якщо позичальник звертається за іпотечним кредитом, а при цьому нещодавно отримав споживчий, сума якого приблизно дорівнює сумі початкового внеску по іпотечному кредиту, банк попросить позичальника надати докази того, що в якості початкового внеску він внесе власні, а не позикові кошти.
Необхідність продати квартиру
Одне з найбільш істотних обмежень для позичальника – неможливість розпорядження житлом на власний розсуд до повного погашення кредиту. Всі операції з квартирою, придбаної з використанням іпотечного кредиту, допускаються лише за згодою банку-заставодержателя. У виняткових випадках банк може піти на продаж застави, маючи тверді гарантії повернення наданого кредиту. Конкретн;их схем продажу квартир кілька:
– позичальник самостійно знаходить покупця на квартиру, і в результаті операції купівлі-продажу (за згодою банку) достроково погашає іпотечний кредит;
– новий покупець зацікавлений у отриманні іпотечного кредиту. У цій ситуації може бути реалізована схема переведення боргу.
Розлучення
Мабуть, найсерйозніші проблеми виникають при розірванні шлюбу, якщо подружжя позичальниками виступали за іпотечним кредитом. Вирішення питання подальших розрахунків за кредитом і розділу заставленого майна безпосередньо залежить від позиції банку-кредитора. Для розлучаються подружжя існує можливість переоформлення боргу з солідарного на індивідуальний. Кредитний комітет оцінює платоспроможність того позичальника, який збирається взяти на себе обслуговування боргу. Якщо її визнають недостатньою, то в переоформлення кредиту буде відмовлено. В такому випадку клієнти можуть або залишатися «созаемщиками», полюбовно домовившись про умови погашення або достроково розрахуватися за кредитом і ділити вже не обтяжене заставою житло. Проте в більшості випадків можливості переведення боргу немає – колишнє подружжя залишаються солідарними позичальниками, оскільки при видачі кредиту банк приймає до уваги сукупний дохід сім’ї. Неможливий і розділ майна при відсутності шлюбного контракту подружжя на період дії кредитного договору залишаються рівноправними власниками придбаної квартири. Відчуження частки в праві на квартиру можливо тільки при погашенні всіх наявних зобов’язань перед банком.
Банкрутство кредитора
При визнання банку неплатоспроможним або відкликання у нього ліцензії всі права вимоги за кредитами, в тому числі і заставна на квартиру, переходять в руки нового банку-кредитора. При цьому позичальникові нічого побоюватися. Насамперед, якщо продаж заставних затягнеться, і вам доведеться тимчасово призупинити платежі по кредиту, ніяких штрафів за це платити не доведеться. Крім того, позики після переоформлення кредитного портфеля погашаються на первісних умовах.
Сергій Алексєєв.
хочете дізнатися більше?