Потрібен кредит? На що варто розраховувати? частина 1

Ви дозріли для іпотеки. Продумали, де і як шукати житло, прикинули ціни на бажану квартиру, навіть підібрали банк. Але от питання, а дасть Вам банк необхідну суму грошей? Давайте розберемося в цьому питанні і спробуємо зрозуміти, як же банки розраховують, кому скільки дати.
Для початку необхідно визначити, який розмір ваших доходів. Під поняттям «ваших» я маю на увазі дохід або особисто Вас, або дохід подружжя (якщо Ви перебуваєте в шлюбі і чоловік(дружина) працює).
Які бувають джерела доходів:
1. дохід від основного місця роботи;
2. дохід від роботи за сумісництвом;
3. дохід від вашого бізнесу (частка в чистому прибутку організації, де Ви є власником чи входите до складу засновників);
4. дохід від здачі майна в оренду;
5. дохід від вкладів, акцій, різні дивіденди;
6. дохід від авторських прав;
7. одержувані аліменти;
8. пенсії;
9. доходи державних службовців.
Звичайно, можливі й інші джерела доходів, але зупинимося саме на цих, оскільки вони найбільш поширені.
Потім необхідно розібратися зі своїми витратами.
Ось основні статті витрат:
витрати на утримання сім’ї;
витрати на утримання нерухомості;
витрати на погашення раніше взятих кредитів;
витрати на страхування;
виплачуються аліменти;
витрати на бізнес;
витрати на оренду майна;
витрати на навчання;
податки.
Отже:
Дохід за основним місцем роботи.
Це зарплата, яку Ви отримуєте, в організації, в якій оформлено по трудовій книжці. Само собою зрозуміло, що дохід буде врахований тільки той, який підтверджується. Це може бути довідка 2НДФЛ, довідка за формою банку, виписка по зарплатному рахунку з банку, усне підтвердження керівника. Причому пріоритет розставлений саме в перерахованому порядку. Банки досить насторожено ставляться до усного підтвердження доходів, і далеко не всі приймають таку форму підтвердження. Найпоширеніше підтвердження, яке приймають практично всі банки – це довідка 2НДФЛ плюс довідка за формою банку. Причому друге не скасовує першого. 2НДФЛ повинна бути в будь-якому випадку. Навіть якщо по ній проходить сума значно менша реальної зарплати. Такі доходи приймаються до розгляду в повному обсязі.
Хочу звернути Вашу увагу, що якщо Ви працюєте вахтовим методом, то ряд банків якщо і враховує доходи від такої діяльності, застосовує понижуючий коефіцієнт. Це відноситься і до морякам.
Дохід від роботи за сумісництвом.
Це доходи від діяльності, якою Ви займаєтесь окрім основної своєї роботи, тобто «підробіток». Але і в цьому випадку, банк зажадає документального підтвердження вашої діяльності. Тобто необхідно надати трудовий договір, або у трудовій книжці повинна бути запис про те, що Ви прийняті в дану організацію за сумісництвом. Звичайно, необхідно надати підтвердження Вашого доходу. А це, як говорилося вище, довідка 2НДФЛ і яке-небудь додаткове підтвердження (якщо фактична зарплата відрізняється від офіційної. Але є ще один нюанс. Доходи за сумісництвом банки часто приймаю не в повному обсязі, а з певним знижувальним коефіцієнтом. Наприклад, Ваш дохід становить 20 000 рублів на місяць, а поправочний коефіцієнт в банку дорівнює 0,8. Це означає, що банк ваш дохід, тобто 20 000 помножить на коефіцієнт і вийде сума, яку приймуть до розгляду. У нашому випадку це 16 000 рублів.
Дохід від бізнесу.
Якщо Ви є засновником якої-небудь фірми, чи входите до складу засновників, то для визначення Ваших доходів у банк необхідно буде надати бухгалтерські баланси, звіти про прибутки та збитки, податкові декларації, виписки з банків з розрахункових рахунків, іншу управлінську документацію з якої можна зробити висновок про те, які обертів у фірми і яка реальна чистий прибуток. Ви скажете, хто ж у нашій країні працює в «білу»? Адже у більшості баланси прагнуть до нуля. Так можливо це так, але банку необхідно розуміти, реальний стан речей у Вашій компанії. Словами зазвичай не вірять. Звичайно, фахівець банку може виїхати до Вас в організацію, подивитися обсяги виробництва, кількість укладених договорів та суми, які в них стоять, перевірити залишки на складах, іншими непрямими способами визначити приблизні обороти і прибутковість фірми, але таких банків не дуже багато. Тому краще розраховувати на документи.
Можна також провести аналіз бізнесу з допомогою оцінної компанії акредитованій у банку, але ця процедура досить тривала і дорога. Причому знову ж, не кожен банк прийме таке підтвердження.
Якщо Ви знаходитесь на розрахункової системі оподаткування, то в цьому випадку ситуація ще складніша. Адже при такій системі підприємець зазначає у декларації лише певну суму, з якої обчислюється податок. Але ніде не видно ні реальних доходів, ні оборотів, ні витрат. А банки приймають тільки чистий прибуток. Тому перш ніж звертатися в банк, подумайте, яким чином Ви будете підтверджувати свої доходи.
Доходи від здачі майна в оренду.
Зазвичай до таких доходів відносять здачу в оренду нерухомості, але може бути і якась техніка. Зупинимося поки на нерухомості. Для того щоб такі доходи врахувати, необхідно щоб нерухомість була у Вашій власності або в довгостроковій оренді (але це вже великий мінус). Ваші відносини з орендарем повинні бути оформлені документально, тобто укладені договори, бажано, щоб вони були зареєстровані в органах юстиції. Краще, якщо платежі за оренду проходять через банк, тобто перераховуються на рахунок, а також щоб Ви підтвердили сплату податків від цього виду доходів.
Також банк, швидше за все, попросить підтвердити те, що Ви здаєте в оренду приміщення вже протягом певного періоду (1-2 роки). Тобто той факт, що це джерело доходу у Вас існує вже досить тривалий час. Звичайно, не всі банки пред’являють настільки жорсткі вимоги, але аби як складений договір і запису про оплату, на зворотній стороні договору, швидше за все, не візьме жоден банк.
Також хочу зазначити, що якщо це джерело доходу є основним, тобто становить понад 50% від загального доходу сім’ї, то банк також застосувати понижуючий коефіцієнт. Ця поправка робиться на різні коливання ціни оренди на ринку.
Доходи від акцій, вкладів, дивідендів та авторських прав.
Такі доходи також приймаються зазвичай з понижуючим коефіцієнтом і при документальному підтвердженні стабільних виплат та платі податків. Це можуть бути виписки з реєстрів акціонерів про нарахування, виписки з банків про нарахування відсотків за вкладами, договори про використання авторських прав. Причому підтверджувати отримання доходів доведеться за досить тривалий період.
Доходи від аліментів і пенсії.
Деякі банки враховують такі доходи, але аліменти будуть враховані, якщо у банку є розуміння, що це джерело доходу буде існувати досить тривалий період. Наприклад, якщо дитині 10 років, то виплата аліментів триватиме ще 8 років. А якщо 16, то одержувані аліменти, швидше за все, банк не буде враховувати. Причому аліменти враховуються тільки ті, які виплачуються офіційно. Усну домовленість з колишнім чоловіком про виплати, банк не прийме.
Що стосується пенсій, то банки врахують пенсії за вислугу років і тільки в деяких випадках пенсії по інвалідності та старості. Справа в тому, що людей з обмеженими можливостями і вкрай слабким здоров’ям банки відносять до підвищеної групи ризику і часто взагалі не кредитують. А пенсіонерам по старості кредити не надають, оскільки в переважній більшості банків, у вимогах до віку позичальників сказано, що максимальний вік позичальника на момент погашення кредиту не повинен перевищувати пенсійного віку (для жінок-55 років, а для чоловіків 60). Є ряд банків, які збільшили верхній віковий поріг до 65-70 років, але в будь-якому випадку позичальник повинен брати кредит, ще не перебуваючи на пенсії, або мати джерело доходу не залежить від його віку.
Ще пару слів про державних службовців.
Справа в тому, що «государеві люди» не можуть отримувати дохід на своїй роботі неподтверждаемый офіційними довідками. До того ж держ. службовці не можуть додатково займатися ніякою підприємницькою діяльністю, крім викладацької. Тому банки будуть враховувати такі доходи.
Якщо Ви розумієте, що Ваших доходів недостатньо, то є ряд банків, які враховують доходи третіх осіб, тобто інших членів сім’ї, крім подружжя, друзів, знайомих.
Автор: Василь Ченушкин
джерело: www.nyr23.ru