Процес оцінки власності

Процес оцінки — це послідовність дій, виконуваних у ході визначення вартості. Процес оцінки зазвичай включає 8 етапів.
Постановка завдання. Па етапі постановки задачі:
-ідентифікується і докладно описується оцінюваний об’єкт;
-встановлюється мета оцінки;
-встановлюється вид оціночної вартості (ринкова, інвестиційна або інша), що підлягає визначенню в ході оцінки;
-встановлюється дата оцінки.
Ідентифікуючи оцінюваний об’єкт, слід насамперед визначити і письмово зафіксувати його місцезнаходження, статус та фізичний склад.
Мета оцінки — це можливість використання висновку щодо оціночної вартості. Вона багато в чому визначає вид оціночної вартості, яка повинна бути визначена, характер використовуваних даних, принципи, думки і підходи, якими керується. Тому однозначне визначення і фіксація мети оцінки проводяться саме на етапі постановки завдання.
Вид оцінної вартості, що фіксується при постановці завдання, повинен відповідати меті оцінки та визначатися відповідно до законодавчих стандартів і загальноприйнятих правил оціночної діяльності. Так, наприклад, для оподаткування нерухомості, яка належить фізичним особам, визначається інвентаризаційна вартість; для прийняття рішення про вчинення правочину, у якої є зацікавленість, — ринкова вартість майна.
Складання плану робіт. На цьому етапі визначаються:
• графік робіт з оцінки;
• джерела та способи збору інформації;
• витрати на збір та обробку інформації;
• оцінна методологія, що відповідає меті оцінки та обраній виду оціночної вартості;
• винагорода оцінювача.
Інформація, необхідна для проведення оцінки, може бути отримана з періодичних видань та іншої літератури, присвяченої ринків нерухомості, в спеціалізованих
соціальних (демографічних, релігійних, культурних та інших), правових, політичних та інших факторах, що впливають на вартість оцінюваного об’єкта.
Особливу увагу слід приділити перевірці повноти і достовірності зібраної інформації. Дані, щодо яких є непереборні сумніви у їх повноті або достовірності, повинні бути відкинуті.
Зібрані дані повинні бути оброблені і підготовлені для подальшого використання в оцінювальному процесі. Може знадобитися внесення обґрунтованих коригувань, що уточнюють і доповнюють дані.
Оцінка земельних ділянок. Тому Якщо земельна ділянка входить до складу оцінюваного об’єкта, оцінка його вартості проводиться, як правило, окремо від оцінки вартості розташованих на ній будинків і споруд.
Три загальноприйнятих методу оцінки нерухомості. Це метод прямого порівняння продажів, витратний, дохідний методи.
Метод прямого порівняння продажів заснований на зіставленні оцінюваного об’єкта і порівнянних (тобто аналогічних йому за своїми властивостями) об’єктів, відносно недавно проданих на ринку.
У витратному методі оціночна вартість визначається виходячи з витрат на відтворення або заміщення оцінюваного об’єкта з урахуванням зносу — зниження вартості внаслідок негативного впливу різноманітних внутрішніх і зовнішніх факторів.
Основа дохідного методу — уявлення про вартість як поточному еквіваленті всіх очікуваних чистих доходів, які оцінюваний об’єкт при розумному використанні може принести своєму власнику в майбутньому. При цьому враховуються не тільки розміри доходів, але і час їх надходження, а також рівень ризику, пов’язаного з їх отриманням.
базах даних, в державних і муніципальних органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість, ріелторських та будівельних фірмах, в інших оцінювачів. Більшість професійних оцінювачів володіють власними базами даних. Для отримання інформації можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядження в інші регіони, маркетингові, соціологічні та інші дослідження.
Витрати на збір та обробку інформації можуть включати:
• витрати на доступ до платних баз даних і інших джерел інформації;
• оплату послуг фахівців, приваблюваних до оцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугами юристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів та інших фахівців);
• витрати на відрядження;
• оплату маркетингових, соціологічних та інших досліджень;
• витрати на виготовлення матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, креслення, таблиці, фотоматеріали тощо).
Винагорода оцінювача встановлюється виходячи з усіх запланованих витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.
Збір і обробка даних. На цьому оцінювач збирає дані, що стосуються не лише самого оцінюваного об’єкта, але і його найближчих околиць, а також району, поселення (селища, міста) та регіону його розташування. В залежності від природи оцінюваного об’єкта може знадобитися інформація про аналогічні об’єкти в інших регіонах або навіть інших країнах.
Оцінювачу можуть знадобитися дані про продажних цінах аналогічних об’єктів, про розцінки на будівельні роботи, інші економічні дані, інформація про навколишнього природного середовища (клімат, екологія, геологія тощо), дані про
соціальних (демографічних, релігійних, культурних та інших), правових, політичних та інших факторах, що впливають на вартість оцінюваного об’єкта.
Особливу увагу слід приділити перевірці повноти і достовірності зібраної інформації. Дані, щодо яких є непереборні сумніви у їх повноті або достовірності, повинні бути відкинуті.
Зібрані дані повинні бути оброблені і підготовлені для подальшого використання в оцінювальному процесі. Може знадобитися внесення обґрунтованих коригувань, що уточнюють і доповнюють дані.
Узгодження. На етапі узгодження проводяться:
• підсумкова перевірка даних, на яких ґрунтується оцінка;
• перевірка обґрунтованості припущень, покладених в основу оцінки;
• перевірка правильності всіх математичних розрахунків;
• синтез оціночних вартостей, отриманих з використанням трьох загальноприйнятих підходів до оцінки, в єдине остаточний висновок про оцінної вартості об’єкта.
Складання звіту про оцінку. Звіт про оцінку — підсумковий документ, що подається оцінювачем клієнту і містить висновок про оціночної вартості нерухомості (в тому обсязі, в якому це передбачено домовленістю між клієнтом і оцінювачем) і будь-яку іншу інформацію, що має відношення до оцінки. В залежності від потреб клієнта у звіт про оцінку може бути включена більш або менш деталізована інформація про використані даних, можуть бути описані допущення, принципи, підходи і судження, якими керувався оцінювач.
оцінка, оцінка нерухомості, оцінка бізнесу.