Основні вимоги до звіту оцінювача при виконанні замовлення з оцінки нерухомості

При прийманні послуг оцінювача слід звернути увагу на загальні вимоги, які пред’являються до звіту.
Звіт про оцінку нерухомості має включати такі обов’язкові положення (у договорі на виконання замовлення можуть бути визначені додаткові вимоги до звіту).
Титульний аркуш. Вказується тип та адреса об’єкта нерухомості, дата оцінки, порядковий номер звіту, найменування, адреси замовника та оцінювача; а також членство оцінювача в саморегулівній організації.
Супровідний лист. Містить: підстава для проведення оцінки нерухомості, що перебуває у федеральній власності, коротку анотацію змісту робіт, результати розрахунків, одержаних з використанням різних підходів при оцінці нерухомості, і остаточна думка про вартість об’єкта.
Юридичний опис об’єкта. Наводиться приналежність і склад прав власності на об’єкт нерухомості або його частини, обтяження, обмеження та сервітути.
Зміст основних даних для проведення оцінки. Наводяться основні вихідні дані про об’єкт нерухомості:
– юридичну адресу;
– тип об’єкта, його поточне використання;
– рік побудови, площа загальна і корисна, будівельний об’єм, поверховість;
– балансова вартість;
– площа земельної ділянки, зонування, ставка земельного податку;
– оцінювані права власності;
– мета оцінки;
– вид вартості нерухомості;
– найменування стандартів оцінки, обов’язкових до застосування суб’єктами оціночної діяльності;
– опис допущень і обмежень, прийнятих при проведенні роботи по оцінці;
– декларація оцінювача.
Вимоги до результатів даного розділу звіту:
Відомості цього розділу повинні повно і однозначно відображати зміст вихідних даних для проведення оцінки об’єкта нерухомості.
У разі, якщо при проведенні оцінки нерухомості, що перебуває у федеральній власності, визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії встановлення оцінки об’єкта оцінки та причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об’єкта оцінки.
Характеристика району розташування об’єкта нерухомості
Наводяться результати короткого аналізу соціально-економічної ситуації в регіоні з докладною характеристикою стану ринку нерухомості, зміна рівня попиту та пропозиції залежно від економічної активності населення, рівня зайнятості, доходу.
Дається опис місця розташування об’єкта оцінки з висновками про типовому покупця і продавця (власник-користувач, інвестор і ін), розрахункового часу експозиції нерухомості даного типу на відкритому ринку, можливих варіантів використання об’єкта з урахуванням екологічної обстановки.
Вимоги до результатів даного розділу звіту:
– дані, використані в звіті оцінювача, повинні супроводжуватися вказівкою джерел їх отримання;
– зміст розділу повинен пояснювати динаміку цін в регіоні, характер ділової активності, рівень ліквідності нерухомості, порівняльної прибутковості різних об’єктів нерухомості.
Опис земельної ділянки
Докладно характеризується розташування, розміри, форма ділянки, інженерно-геологічні, гідро-геологічні, топографічні характеристики, наявність та стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізації, електропостачання, газопостачання), сусідні землекористування, екологія, сервітути.
Опис будівель, споруд
Докладно характеризуються об’ємно-планувальні, конструктивні характеристики і матеріал фундаменту, стін, даху і т. д., вік, стан, група капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітального ремонту, наявність приладів обліку та регулювання ресурсів усіх видів інженерного забезпечення, слабкострумові системи, ліфти, сміттєпровід; обробка зовнішня, внутрішня, зовнішня привабливість, стан фасаду, інтер’єрів, планування приміщень, благоустрій території, озеленення.
Вказується перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об’єкта нерухомості; справжність документів має бути завірена належним чином.
Зміст цих розділів повинно давати повну інформацію про об’єкт оцінки, що дозволяє правильно вибрати варіант використання нерухомості, підібрати об’єкти-аналоги, провести коригування їх вартості, визначити величину і динаміку орендної плати та витрат, мати підстави для вибору напрямів капіталізації (пряма капіталізація, дисконтування грошових потоків та ін).
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості
Даний розділ містить обґрунтування результатів застосування даного принципу в наступних напрямках:
– законодавчо дозволеного використання;
– фізично можливого використання;
– рентабельного використання;
– найбільш рентабельного використання.
Такі результати повинні бути викладені для бажаного, на думку Замовника, або можливого напрями використання нерухомості окремо для земельної ділянки як незастроенного, так і для має забудову. Аналіз повинен містити результати розрахунків порівняльної економічної ефективності кожного з варіантів використання.
Вимоги до результатів даного розділу звіту:
– наводиться обґрунтований перелік можливих варіантів використання нерухомості;
– відповідні розрахунки їх порівняльної ефективності.
Вибір підходів до оцінки
У звіті має містити короткий виклад суті кожного з підходів оцінки об’єкта нерухомості:
– витратного;
– порівняльного аналізу продажів (ринкового);
– дохідного.
Оцінювач має право самостійно застосовувати методи проведення оцінки об’єкта нерухомості відповідно до стандартів оцінки.
На підставі змісту мети оцінки та види вартості конкретного об’єкта нерухомості обґрунтовується необхідність застосування кожного з перерахованих підходів.
Більш детально опису підходів до оцінки ми торкнемося в інших статтях.
Узгодження результатів розрахунків
Даний розділ повинен містити обґрунтування, які підтверджують відповідність отриманих результатів розрахунків при використанні різних підходів до оцінки об’єктів нерухомості:
– поставленої мети оцінки;
– характером використання об’єкта нерухомості;
– ступінь повноти і достовірності вихідної інформації;
– величиною похибки результату по кожному з методів розрахунку;
– значення верхньої та нижньої межі значення вартості об’єкта.
Вимоги до результатів даного розділу звіту: підсумкова величина вартості об’єкта нерухомості повинна супроводжуватися характеристикою обмеження і межі застосування отриманого результату.
Додатка
Даний розділ повинен містити:
– правовстановлюючі документи і план на земельну ділянку, будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомості, їх технічні паспорти та плани поверхів;
– карту району розташування об’єкта;
– фотографії об’єкта;
– довідку про охоронний статус;
– карти розташування земельних ділянок-аналогів і будівель-аналогів;
– перелік використаних даних і джерела їх отримання.
Копії наступних документів:
– ліцензії на право здійснення оціночної діяльності;
– освітніх документів;
– страхового поліса про страхування цивільної відповідальності оцінювача;
– документа, що свідчить про членство у саморегулівній організації.
Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об’єкта нерухомості.
Для проведення оцінки окремих видів об’єктів нерухомості за Розпорядженням Міндержмайна Росії можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.
Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою (при наявності).
Звіт про оцінку підписується оцінювачем-відповідальним виконавцем (фахівцем), а також керівником організації-оцінювача з відбитком печатки юридичної особи.
Департамент оціночної діяльності компанії LEGAL SOLUTION LLC послуги по оцінці усіх видів власності, ринкова оцінка