Іпотека проти оренди: в яких випадках вигідніше купити, ніж знімати

Збирати на «однушку» в Підмосков’ї можна 35 років. А з іпотекою розрахуєтеся всього за 10. Разом з Авіто пояснюємо, чому ще іпотека краще довгострокової оренди.
1. Ви живете в «правильному» місті
Експерти Domofond.ru підрахували: згідно з показниками 2018 року, при зростанні вартості оренди на 3% в рік, а ціни нерухомості — на 6%, в ряді міст іпотека дозволить не тільки заощадити, але і в рази швидше купити власне житло.
Розрахунок проводили для сім’ї з двох працюючих осіб. Припустили, що у кожного середня зарплата по регіону (за даними Росстата), а половину загального доходу сім’я готова витрачати на житло. При цьому на руках вже є 20% середньої вартості однокімнатної квартири в місті проживання, і ці гроші також можна покласти в банк і почати збирати.
У першій п’ятірці міст з вигідною іпотекою — Химки, Москва, Махачкала, Санкт-Петербург і Балашиха. Тут кредит за середню «однушку» за ставкою 9,55% з початковим внеском 20% ви виплатите швидше, ніж якщо б покласти ці гроші на депозит і збирали, паралельно орендуючи житло.
Є міста, в яких при середній зарплаті на власну квартиру накопичити неможливо. Це Севастополь, Сімферополь і Сочі. А виплатити іпотеку цілком реально: у Севастополі на це піде 17 років і 2 місяці, в Сочі — більше 14 років, а в Сімферополі — близько 12.
На карті Авіто Нерухомість видно розкид вартості квартир в різних регіонах. Пропозиції можна відфільтрувати за ціною. Наприклад, квартира біля моря в Севастополі — це понад 400 варіантів тільки «однушек» вартістю 2,5–3,5 млн рублів. Застосувавши фільтр «Вид об’єкта», можна побачити, що вторинка дорожче.
2. Ваш дохід зростає повільніше, ніж інфляція
Буває так, що людина нічого в житті не хоче міняти і роками працює на одному і тому ж підприємстві, соромлячись попросити підвищення. Цілком логічно, що в такій ситуації зарплата рости не буде.
А інфляцію, на жаль, не зупинити. За останні п’ять років вона перевищила 40%. У 2018 році з-за інфляції реальна цінність накопичень росіян впала на 3,9%, з початку 2019 року — на 1,6%.
Якщо ваші доходи не ростуть, іпотека вигідна. Ви укладаєте договір з фіксованим місячним платежем — і як платили половину зарплати, так і будете платити протягом всього строку. І навіть якщо ваш дохід не виросте, ви все одно залишитеся на вулиці.
3. Ви зовсім не вмієте збирати
Один хлопець почав збирати на «Феррарі», але потім не витримав і купив шаурму. З накопиченнями на квартиру те ж саме. І чим більше сума, тим звабливіше її витратити — купити свіжий смартфон, оновити машину, з’їздити у відпустку на край світу.
Збирати заважає відсутність довгострокових цілей. Тільки 34% росіян стежать Росіяни не вміють збирати гроші і часто беруть кредити за витратами і систематично відкладають на що-небудь — найчастіше на відпустку або «на чорний день». Третина взагалі не знає, на що. При цьому 30% жителів міст-мільйонників зараз виплачують кредит.
Іпотека дисциплінує. Ви не кидаєтеся грошима, а плануєте бюджет. І ви чітко знаєте, коли це закінчиться. А якщо доходи круто виростуть, можна буде погасити іпотеку достроково. І їхати у відпустку на новій машині і зі свіжим смартфоном.
4. Ви боїтеся, що грошей раптом стане менше
Добре, якщо ви уклали договір з власниками житла і там вказано, що саме загрожує за прострочення. Але буває, що договору або немає взагалі, або він складений не на вашу користь: не заплатили за наступний місяць — шукайте нове житло, застава не повертається.
Банки лояльніше. Вони вже отримали від вас частину суми і хочуть, щоб ви розрахувалися повністю. Якщо чесно пояснити ситуацію, вам допоможуть знайти рішення. Ймовірно, доведеться трохи переплатити, але з квартири вас не виженуть.
5. Ви помічаєте, що дорожчає оренда
Середня ціна місячної оренди 1-кімнатної квартири у Росії за рік зросла на 4,6%. У Москві «одинички» подорожчали на 10%, «двушки» — на 12%. Варіанти знімного житла в Москві вартістю до 20 тисяч в місяць на Авіто Нерухомість все ще залишилися, але їх можна по пальцях перерахувати.
Якщо жити в Москві дуже треба, а грошей зовсім немає, можна орендувати дерев’яний будиночок всього за 12 тисяч рублів на місяць. Під боком буде залізнична станція Планерна, Новосходненское шосе і Ленінградка. До Москви при бажанні можна дійти пішки.
Інший варіант — взяти в іпотеку студію площею 19 кв. м в Красногорську (15 кілометрів від МКАД по Новорижскому шосе). Окрема квартира в новому котеджі обійдеться в 570 тисяч рублів. При першому внеску 20% і ставкою 9,55% річних можна виплачувати ті ж 12 тисяч рублів і через 3 роки 8 місяців житло стане вашим.
Попит на хороші варіанти завжди вище пропозиції. Тому власники квартир можуть диктувати свої умови. Аргументів безліч. Від «ми вирішили, що це коштує дорожче» до «нам потрібно більше грошей, а у вас вони є».
Договір не захищає орендарів, хоча і є правило про те, що протягом року умови договору оренди (у тому числі ціна) повинні залишатися незмінними. Судитися буде собі дорожче, та й звинуватити вас у псуванні майна — раз плюнути. Або ж власник дочекається закінчення терміну договору і запропонує укласти новий, але з іншими цифрами.
В іпотечному договорі остаточні цифри. Місячний платіж, як і сума в цілому, вирости не може. І це захищає вас як іпотекодержателя (вивчите це слово!). Більш того, з-за інфляції гроші знецінюються. У підсумку ви як і раніше будете платити, скажімо, 30 тисяч рублів, але це буде не 500 доларів, а 480 або того менше.
Припустимо, ви знайшли 1-кімнатну квартиру площею 33 кв. м в Орєхово-Зуєво. Вторинка з симпатичним ремонтом в 5 хвилинах від залізничної станції коштує 1,95 млн рублів. При першому внеску 20% і платіж 30 тисяч рублів в місяць ви погасите іпотеку за 5,5 року.
6. Ви хочете жити у власній квартирі
Своя квартира — це безцінне. Вам не потрібно думати, чи можна забити цвях або переклеїти шпалери. Ви не витрачаєте гроші на незручні дешеві речі, які повинні послужити лише «до пори до часу». Ви можете викинути весь непотріб і влаштувати пікнік на долівці в порожній кімнаті. Нарешті, ви можете завести кота, собаку, морську свинку, триметрового пітона — та хоч всіх одразу!
Для тих, хто збирається купити квартиру, на Авіто Нерухомість є послуга перевірки житла. Фахівці з’ясують, чи не знаходиться об’єкт вже в іпотеку, не накладено на нього арешт, скільки було власників, хто прописаний, немає спадкоємців, які можуть претендувати на житлоплощу, не бере участь квартира в шахрайських схемах.
Увага: іпотека підійде не всім
Плюси іпотеки працюють не для всіх. Про кредит на житло не варто і думати, якщо:
ваші доходи нестабільні;
ви не впевнені у партнера, з яким хочете взяти іпотеку;
ви панічно боїтеся обвалів, дефолтів, світових криз і зомбі-апокаліпсису.
Втім, якщо апокаліпсис станеться, то можна швиденько оформити іпотеку на підземний бункер. Велика ймовірність, що виплачувати її не доведеться!
Втіха: у оренди є свої плюси
Хоча з економічної точки зору іпотека доцільніше довгострокової оренди і спроб заробити на власну квартиру, все-таки є чимало причин знімати житло, а не купувати.
Ремонт, який потрібен не з вашої вини, завжди сплачує орендодавець.
Якщо не складеться з сусідами, завжди можна переїхати.
Можна купувати дешеву меблі та техніку. Навіщо витрачати гроші, якщо в такій квартирі вже буде мікрохвильовка чи зручний офісний стілець?
Ви мобільнішими: якщо зміните роботу, легко переїдете в більш відповідний район.
Якщо перестане вистачати місця, просто орендуєте квартиру побільше. Різниця в ціні між «однушкой» і «двійку» невелика.
Місячний платіж по іпотеці вище ціни оренди. Значить, знімати квартиру за ті ж гроші можна ближче до центру або в кращому стані.
Підібрати житло